Ako predať nedokončené. Aké doklady sú potrebné na predaj nedokončeného domu s pozemkom a ako prebieha transakcia? Právnik odpovedá, na

Nedokončené stavebné projekty prinášajú svojim majiteľom veľa problémov. Registrovať takéto nehnuteľnosti ako nehnuteľnosť nie je jednoduché. Je to ešte komplikovanejšie, ak existujú nejaké nuansy vo vzťahu k vlastníctvu pozemku pod budovou.

V legislatíve Ruskej federácie existuje zákaz podnájmu. Vo väčšine prípadov chráni občanov pred protiprávnym konaním zainteresovaných strán. Ale v prípade predaja takýto zákaz bráni vlastníkovi nedokončenej stavby kompenzovať svoje výdavky na náklady nájomcu.

Nebude fungovať a dočasne sa zmení špeciálny účel pozemok s IZH na súkromných pozemkoch pre domácnosť s cieľom naftovej výstavby. Bude možné predať iba zastavanú oblasť ILI, pre ktorú bude potrebné dokončiť výstavbu.

Možnosti predaja pozemkov prenajatých od štátu podľa zákona

Pozemky s rozostavanou výstavbou sa najčastejšie predávajú z dvoch dôvodov:

• Nedostatok peňazí na dokončenie stavebných prác.
• Problémy so získavaním riešení na usporiadanie komunikácií.

Realitná kancelária je povinná tieto dôvody zistiť, aby kupujúcemu neposkytla nesprávne údaje. Je tiež potrebné vziať do úvahy oblasť a umiestnenie lokality a čo je najdôležitejšie, typ vlastníctva:

• vlastné.
• Doživotné vlastníctvo.
• Nájomné.

Prenajatý pozemok nie je možné predať, ale je možné ho v súlade s jeho určením využiť na bytovú výstavbu. Ak sa s výstavbou už začalo, potom sa takýto objekt považuje za nehnuteľnosť a je možné k nemu zapísať vlastníctvo ako k akémukoľvek objektu nedokončenej stavby.

Ako predať pozemok prenajatý od štátu?

Aj keď samotná kúpno-predajná zmluva na takýto pozemok nevyžaduje osvedčenie od notára, je potrebné preregistrovať vlastnícke práva v Rosreestr (zadať nové údaje do USRN).

Napriek tomu pomoc právnika v tomto prípade nezaškodí. Vie:

• Dohodnite sa na podmienkach zmluvy.
• Text zostavte v súlade s právnymi predpismi.
• Pripravte dokumenty na predloženie Rosreestr.

Ak sa strany transakcie rozhodnú nepotvrdiť zmluvu u notára, musia ju podpísať v prítomnosti zamestnanca Rosreestr.

Čo skontrolovať pred kúpou nedokončeného pozemku?

Predaj rozostavanej stavby si vyžaduje dôkladnú kontrolu čistoty transakcie.

Ak to chcete urobiť, musíte sa uistiť:

Vážení čitatelia! Zaoberáme sa štandardnými metódami riešenia právnych problémov, ale váš prípad môže byť špeciálny. pomôžeme nájsť riešenie vášho konkrétneho problému zadarmo- stačí zavolať nášmu právnemu poradcovi telefonicky:

Je to rýchle a je zadarmo! Odpoveď môžete rýchlo získať aj prostredníctvom formulára konzultanta na webovej stránke.

• V prípade, že v zmluve nie sú podmienky zakazujúce postúpenie nájomných práv k pôde.
• Skontrolujte si dobu trvania zmluvy a platbu nájomného.
• Skontrolujte zamýšľaný účel stránky.
• Objasnite, či existuje zákaz ďalšieho nákupu stránky.
• Na predaj tohto pozemku si zaobstarajte notársky overený súhlas manžela predávajúceho.

Musíte tiež vedieť, že všetky nájomné zmluvy uzatvorené na viac ako rok musia byť registrované v Rosreestr.

Ako prebieha obchod?

Po objasnení všetkých nuancií musia strany transakcie vypracovať a podpísať zmluvu o kúpe a predaji. Ak je to potrebné (nie je to potrebné), môžu to overiť u notára. Je nevyhnutné zapísať vlastnícke práva nového vlastníka do federálneho registra.

Uzavretie zmluvy

Pri uzatváraní zmluvy musíte v nej uviesť všetky dôležité informácie o stránke:

• Dokumenty typu vlastníctva a titulu.
• Charakteristika lokality.
• Jeho zamýšľaný účel.
• Podmienky uzatvorenia zmluvy.
• Cena pozemku.
• Podmienky prevodu (na základe zmluvy o prevode).
• Dátum a podpis.

Je dôležité vziať do úvahy všetky nuansy konkrétneho pozemku a práva jeho vlastníkov (spoluvlastníkov). Vyžaduje sa notársky overený súhlas manžela/manželky. Ak je jeden z vlastníkov maloletý, je potrebné povolenie nielen od jeho rodičov, ale aj od opatrovníckych orgánov.

Registrácia a evidencia vlastníctva

Pri odoslaní žiadosti spoločnosti Rosreestr musíte poskytnúť:

• Pas.
• Zmluva.
• Potvrdenie o zaplatení štátnej povinnosti.

Poplatok je 2 000 rubľov.

Dokumenty môžete predkladať spoločnosti Rosreestr aj MFC.

Čas a náklady

Lehota na posúdenie žiadosti o registráciu vlastníctva k predmetu prebiehajúcej výstavby je týždeň pre Rosreestr a približne 10 dní, ak je predložená prostredníctvom MFC.

Za túto službu musíte zaplatiť poplatok 2 000 rubľov.

zdaňovanie

Ako pri každej predajnej a nákupnej transakcii, predaj nedokončeného predmetu sa považuje za príjem. To znamená, že predávajúci nehnuteľnosti bude musieť zaplatiť 13 % daň. Výška dane bude vypočítaná zo základu a pozemku.

Aby ste to dosiahli, musíte si pred predajom objednať službu hodnotenia od licencovanej spoločnosti.

Pre cudzincov je daň 30 %. Postup jej výpočtu je rovnaký ako pre občanov Ruskej federácie.

Nezabudnite zabezpečiť stavebné povolenie. Prijíma sa v miestna správa... K žiadosti o povolenie predložte územný plán pozemku, dokument SPZOU a charakteristiku vzhľad objekt, napr. hotový projekt... Po získaní povolenia môžete projekt zaregistrovať, vypracovať ďalšie dokumenty.

ZINZ bude vydaná katastrálny pas k objektu s poznámkou, že ide o rozostavaný objekt. Potom kontaktujte Rosreestr osobne alebo prostredníctvom MFC, poskytnite katastrálny pas, vlastnícke listy pre pozemky a inédoklady k nedokončenému domu, napíšte žiadosť o zápis vlastníctva. Zaplaťte štátny poplatok vo výške 2 000 RUB. 7-10 dní po podaní žiadosti vám bude vydaný výpis z USRN, ktorý potvrdzuje vlastníctvo nedokončenej stavby.

Existujú dva dôležité nuansy:

🔸možné registrácia nedokončeného súkromného domu v rámci dačej amnestie- ak sa nachádza na pozemku SNT alebo iných typov lokalít, na ktoré sa vzťahuje amnestia;

🔸 Osoba, ktorá formalizuje vlastníctvo domu, nemusí byť vlastníkom pozemku: môžete napríklad Rosreestrovi predložiť nájomnú zmluvu na pozemok.

Po vybavení papierov budete môcť rozostavaný dom zahrnúť do kúpno-predajnej zmluvy a previesť k nemu vlastníctvo. Je pravda, že dôjde k výraznému obmedzeniu - budovu nemožno použiť na určený účel. Ak ho chcete preniesť do kategórie obytnej budovy, budete musieť vypracovať akt uvedenia do prevádzky a zmeniť informácie v katastrálnom pase, Rosreestr.

Ako predať nedokončený dom

Je možné predať rozostavanú stavbu? Môžete, pretože sa to považuje za nehnuteľnosť. Aby ste to urobili správne a bez zbytočných problémov, postupujte podľa jednoduchých pokynov.

Zozbierajte balík dokumentov

Predaj rozostavaných rodinných domovvyžaduje odovzdanie celého balíka dokumentov predávajúcemu – rovnako ako predaj iných nehnuteľností. Budete potrebovať:

📁 vlastnícke doklady k pozemku - výpis z USRN, predchádzajúca kúpno-predajná zmluva, starý certifikát;

📁 katastrálny pas na pozemok;

📁katastrálny pas rozostavaného domu s popisom jeho rozlohy, dispozície, dizajnové prvky a ďalšie informácie;

📁 stavebné povolenie získané od miestnej správy;

📁projekt domu, na ktorom prebieha výstavba, najlepšie v koordinácii s vládne orgány;

📁 iné technická dokumentácia na dome, ako aj výpis z USRN o vlastníctve k nemu.

Ak už bola komunikácia pripojená k budove, musíte ju poskytnúť jednotlivé projekty na nich. Napríklad projekt vodoinštalácie, elektrifikácie a plynu. Ak ste ešte nezlyhali v komunikácii, kupujúci to bude môcť urobiť sám: po opätovnej registrácii vlastníctva bude kontaktovať príslušné služby.

Pripomíname: nedokončenú stavbu môžete predať rovnako ako pozemok. Potom budete musieť vypracovať menej papierovania, ale v prípade sporov s kupujúcim nastanú problémy.

Priraďte primerané náklady

V tejto fáze je veľa vlastníkov stratených, pretože nevedia správne oceniť nehnuteľnosť. Niektorí ľudia sa snažia nastaviť cenu o niečo menej ako pri obytnom dome, najmä akregistrácia nedokončeného domu na pozemkuuž prešiel. Ostatné zahŕňajú do nákladov cenu všetkých vykonaných prác a Konštrukčné materiály.

Pri stanovovaní ceny treba chápať, že nedokončené objekty sú vždy lacnejšie ako hotové. Kupujúci tiež môže jednoducho nesúhlasiť s vašou predstavou bývania, pretože vkus môže byť radikálne odlišný. To znamená, že bude musieť prerobiť projekt alebo začať s výstavbou odznova, a to sú dodatočné náklady. Preto je dôležité neodstrašiť potenciálnych kupcov vysokou cenou, ale ani nepredávať príliš lacno.

Cena pozemkov s nedokončenou výstavbou je zvyčajne o niečo vyššia ako cena pozemkov podobnej veľkosti. Ak chcete priradiť presnú sumu, môžete sa pozrieť na inzeráty na predaj podobných predmetov a identifikovať priemerná cena, prípadne kontaktujte odborného odhadcu. Zohľadnia všetky náklady na výstavbu, cenu sto metrov štvorcových pozemku vo vašom regióne, situáciu na trhu, preto vám priradia adekvátny, pohodlný náklad.

Prilákať kupujúcich

Mnohí nevedia, kde začaťako predať nedokončený dom... Najjednoduchším riešením je zverejňovať reklamy na známych stránkach: napríklad na Avito.

Ak chcete vytvoriť pútavú reklamu, odfoťte pozemok a dom rôzne strany... Podrobne opíšte všetko, čo je na pozemku - existujúce budovy, ovocné stromy, etapa výstavby nehnuteľností a ďalšie nuansy. Venujte pozornosť parametrom, ktoré sú pre kupujúcich dôležité: popíšte napríklad infraštruktúru vyrovnanie a ekológia. Nezabudnite uviesť, či bola vykonaná registrácia objektu - pomôže to „vyradiť“ tých, ktorí nie sú pripravení na vaše podmienky transakcie.

Po zverejnení inzerátov prijímajte hovory a správy: odpovedzte na dodatočné otázky, pozvite na zobrazenie. Ak ste pripravení trochu znížiť náklady, informujte potenciálnych kupcov o možnosti vyjednávania na mieste. Ukážte „tvár“ svojho produktu: opíšte jeho výhody. Ak sa vyskytnú vážne nedostatky, neskrývajte ich: len ich jemne nahoďte. Nehovorte o problémoch hneď - dohoda môže zlyhať.

Vypracujte kúpno-predajnú zmluvu

Dohodnite sa s kupujúcim na presnej výške, spôsobe, načasovaní prevodu peňazí a všetko, čo ste dosiahli, zaznamenajte do zmluvy. DCT musí byť vyhotovená v troch kópiách: jedna zostane u vás, druhá dáte kupujúcemu a tretia sa prevedie na Rosreestr.

Pre dom a pozemok je potrebné vypracovať samostatné zmluvy. Celkovo získate šesť kópií: tri - za prenájom na DKT, tri - za DKT za nedokončený. Obe zmluvy musia obsahovať:

📝 presné miesto nehnuteľnosť, teda úplná adresa;

📝priezvisko, meno, priezvisko, pasové údaje oboch strán - kupujúceho aj predávajúceho;

📝 dôvody na prevod vlastníctva - napríklad individuálne číslo výpisu z USRN, potvrdzujúce vaše vlastníctvo;

📝 Katastrálne číslo a hlavné charakteristiky nehnuteľnosti - údaje sú uvedené v katastrálnom pase;

📝 dátum, miesto a čas podpisu zmluvy;

📝 presnú sumu za nehnuteľnosť;

📝 spôsob a načasovanie prevodu Peniaze.

Peniaze sa zvyčajne prevádzajú počas registrácie menovej politiky v Rosreestri alebo pri podpisovaní dokumentov. V každom prípade musíte spísať potvrdenie o prijatí finančných prostriedkov a tiež s kupujúcim vyhotoviť akt o prevzatí a prevode nehnuteľnosti. Malo by z neho vyplývať, že kupujúci nemá žiadne nároky na stav nehnuteľnosti.

Ak chcete najskôr prijať zálohu, postup sa skomplikuje. Najprv vypracujete zmluvu o vklade a potom - menovú politiku, ale so sumou menšou ako tá, ktorá vám bola poskytnutá ako vklad.

Môžete vypracovať jednu zmluvu o menovej politike, ak dom nie je riadne zaregistrovaný, alebo spojiť dve zmluvy. Je však lepšie vypracovať dva samostatné dokumenty, pretože Rosreestr bude musieť poskytnúť samostatné dôvody na zmenu vlastníka.

Nezabudnite rozdeliť sumu. V inzeráte ste uviedli náklady na stránku spolu s domom a podľa dokumentov ich miňte samostatne. Napríklad, ak boli všetky predané spolu za 1 000 000 rubľov, v DCP uveďte cenu pozemku ako 600 000 rubľov, doma - 400 000 rubľov.

Previesť vlastníctvo

Dohodnite sa s kupujúcim na návšteve Rosreestr alebo MFC súčasne. Predložte dokumenty na opätovnú registráciu vlastníctva. Kupujúci bude musieť zaplatiť štátny poplatok a po 7-10 dňoch dostane výpis z USRN o vlastníctve domu a pozemku.

Balík dokumentov sa zvyčajne predkladá spoločnosti Rosreestr:

📌 kúpno-predajné zmluvy;

📌katastrálny pas na pozemok a rozostavaný dom;

📌 pasy oboch strán transakcie na potvrdenie totožnosti.

Všetky zvyšné doklady odovzdáte kupujúcemu – teraz ich spravuje on. V niektorých prípadoch môžu zamestnanci MFC alebo Rosreestr požiadať o ďalšie dokumenty - ak ich ešte máte, odovzdajte ich kupujúcemu alebo osobne vládnej agentúre.

Ako kúpiť nedokončený dom

Kúpa nedokončeného domumôže priniesť viac problémov než ho predať. Aby ste nemuseli čeliť súdnym sporom, pred transakciou si skontrolujte nehnuteľné predmety.

Skontrolujte si doklady u predajcu

Po prezretí objektu, ktorý sa vám páči, požiadajte predajcu, aby ukázal všetky dostupné dokumenty k pozemku a domu. Nezabudnite si skontrolovať, či existuje stavebné povolenie. Ak tam nie je, budete si musieť vybaviť doklad sami alebo „schránku“ zbúrať, ak to obec odmietne. Pozrite sa aj na to, či existuje projekt – ak žiadny neexistuje, predávajúci si možno budovu postavil svojpomocne a môže to naznačovať nekvalitné bývanie.

Nezabudnite požiadať o preukázanie dokladov o vlastníctve. Ak predávajúci odmietne a zároveň ponúka príliš lacnú nehnuteľnosť, je lepšie byť opatrný - možno nemá na predmet vôbec žiadne práva alebo chce pred vami zatajiť existenciu spoločného vlastníctva. Samozrejme, Rosreestr nedovolí podvodné transakcie, ale môžete prísť o vklad.

Nezabudnite tiež posúdiť stav samotného domu. Keď je stavba nedokončená, je ťažké určiť kvalitu. Ale ty možeš. Napríklad je lepšie odmietnuť nákup, ak sú v stenách alebo základoch praskliny a hrúbka stien je menšia ako 38 centimetrov: napríklad, ak sú položené v jednej tehle.

Skontrolujte, či je dom vyzdobený

Opýtajte sa, či je dom nedokončená alebo nie. Ak áno, môžete skontrolovať vecné bremená a podpísať kúpno-predajnú zmluvu. Ak nie, opýtajte sa, prečo predajca nevydal katastrálny pas a či to plánuje urobiť. Niektorí môžu súhlasiť s vykonaním papierovania, ak dáte zálohu.

Ak sa predávajúci nechce zaoberať evidenciou nedokončenej stavby, vypracuje kúpnu zmluvu dodatková dohoda... Nebude potrebné ho registrovať u Rosreestr, no v prípade problémov pomôže preukázať, že predajca previedol práva na dom na vás. V zmluve uveďte, že predávajúci prevádza vlastníctvo pozemku a spolu s ním aj vlastníctvo nedokončeného domu na ňom.

Vyžiadajte si informácie od USRN

Predtým kúpiť nedokončené, skontrolujte takzvané úskalia. Vyžiadajte si výpisy z USRN pre oba objekty, ak je dom registrovaný. sadzba:

🔹počet vlastníkov - ak je len jeden vlastník, dohodu môžete podpísať aj dnes a ak ich je viacero, budete musieť získať súhlas všetkých vlastníkov;

🔹Prítomnosť vecných bremien - ak je vo vyhlásení označenie vecných bremien, znamená to, že tretie osoby majú právo na nehnuteľnosť, je lepšie odmietnuť kúpu.

Výpis z USRN pre objekt, o ktorý máte záujem, môžete získať od MFC, Rosreestr alebo na oficiálnej webovej stránke oddelenia. Za informácie budete musieť zaplatiť štátny poplatok. Jeho veľkosť závisí od informácií, ktoré chcete dostávať, teda od typu výpisu.

Zaregistrujte sa

Vypracovať kúpno-predajnú zmluvu, podpísať ju, odovzdať peniaze. Kontaktujte Rosreestr s podpísaným DCT, pasom alebo iným preukazom totožnosti s potvrdením o zaplatení štátneho poplatku. Jeho veľkosť je 2 000 rubľov. Napíšte žiadosť o zmenu vlastníctva. Zamestnanec Rosreestr vám dá potvrdenie o prevzatí dokumentov a povie vám dátum, kedy si môžete prísť vyzdvihnúť nový výpis z USRN.

Ak pochybujete o svojich schopnostiach, nechcete strácať čas alebo sa chcete čo najviac chrániť pred rizikami, obráťte sa na právnikov alebo realitné kancelárie. Objekt skontrolujú alebo pomôžu vypracovať k nemu doklady, odprevadia ho do poslednej fázy.

Dokazujú, že kúpiť nedokončený dom na rekonštrukciu sa oplatí. Ale neponáhľajte sa získať takéto domy. Nedokončené je iné. Úspech užívateľov portálu je skôr výnimkou z pravidla. Vo väčšine prípadov je nedokončený dom kopou problémov, vyhodených peňazí a neustálych bolesť hlavy... Časté sú prípady, keď sa nedokončená „škatuľa“ nakoniec zbúra. Prečo sa to deje? AAKLiberty, Alexey_Chuprina, Bas197 kúpil staré, alebo konzervy, ale NIE núdzové domy ... Ak budete postupovať podľa rozprávok predajcu a zavrieť oči pred zjavnými zárubňami, môžete preletieť. Dôvody na obavy pri kúpe nedokončenej stavby:

• Trhliny v základoch a stenách.
• Zatopená pivnica, ak je dom so soklom.
• Huby a plesne zvnútra stien.
• Drevené konštrukcie, ktoré boli zhnité alebo poškodené škodcami.
• Previsnuté nosníky podlahy alebo strechy.
• „Box“, ktorý stál niekoľko rokov pod holým nebom bez provizórnej strechy.
• Príliš dlhý termín nedokončeného predaja.

Tekutá nedokončená konštrukcia zvyčajne odchádza za 1-2 roky po uvedení do predaja, menej často, o niečo dlhšie.

Ako kúpiť nedokončené a nedostať zaplatené

Nezabudnite na právne aspekty nákupu. Po všetkom nedokončený je objekt, ktorý nebol odovzdaný do prevádzky... Nedokončené môžu byť základy, holé steny, "krabica" pod strechou, dom na hrubú alebo konečnú úpravu.

Predmetom je aj nedokončená štátna registrácia vlastníctvo. Sú dva spôsoby, ako ho zakúpiť:

1. Objekt je vlastníkom zaevidovaný ako nedokončený a následne je vykonaný úkon kúpy a predaja.
2. Alebo kúpia pozemok s nedokončenou stavbou a nový majiteľ sa sám zaoberá registráciou nehnuteľností.

Predtým, ako sa slepo vrhnete na to, čo si myslíte, že je „pamäť“ nedokončenej stavby za výhodnú cenu, zamyslite sa nad tým, prečo sa predáva. Je po právnej stránke všetko v poriadku? Možno sa pri stavbe domu stali fatálne stavebné chyby a jeho majiteľ sa chce zbaviť núdzovej „škatuľky“. Možno sa plánuje výstavba v blízkosti lokality diaľnic, nákupné centrum, skládka atď.

Ďalšia „úskalia“ – často sa predávajú nedokončené domy veľká plocha- 300, 400, 500 m2 m. T. n. "Paláce" na projektoch, "pozdravy z 90. rokov!". Opýtajte sa sami seba prečo. Najčastejšie je odpoveď banálna - majiteľ nemá peniaze na to, aby si pripomenul dom takejto oblasti. máš ich? O ťažkostiach s vykurovaním a upratovaním takýchto kaštieľov si nič nepovieme.

Prax ukazuje, že pre dvojčlennú rodinu s jedným alebo dvoma deťmi je dom s rozlohou 150 - 200 m2. m. "Krabica" je asi 30% z Celkové náklady hotový dom... Najdrahšia vec je dokončovanie a inžinierstvo.

Návod na kúpu nedokončenej stavby:

• Zistite, kto je vlastníkom lokality a nedokončenej stavby.
• Zistite, či existuje stavebné povolenie. Aký je stav Zeme. Je pozemok v zálohe banky? Existujú nejaké iné bremená.
• Spĺňa „škatuľa“ stavebné predpisy? Sú dodržané odrážky od budovy k „červenej čiare“ a hranice pozemkov susedov?
• Aby ste nekúpili „prasa v žite“, preskúmajte nedokončenú stavbu s pomocou stavebného špecialistu.
• Vypracujte plán prác na rekonštrukciu nedokončenej stavby.
• Vypočítajte odhad. Triezvo zhodnoťte svoje sily, aby sa z toho nedokončeného nestala dlhodobá stavba.

závery

Je výhodné získať nedokončenú, ak ste si vedomí toho, do čoho idete. zapamätaj si to miesto musí byť tekuté... V prípadoch ťažkých životných situácií ho potom viete predať aj s nedokončeným domom. A naopak – kúpa nedokončenej stavby od čerta na veľkonočné koláče – bez ciest, elektriny, infraštruktúry, aj keď za výhodnú cenu, môže byť fatálna chyba. 100-krát premýšľajte, potrebujete to... Nie je jednoduchšie postaviť dom na prázdnom pozemku, od kvalitné materiály, na moderné technológie než riešiť večnú korekciu zásob, priznanú predchádzajúcim vlastníkom.

Pozemky, ako aj súvisiace objekty vrátane nedokončených, ktorých pohyb nie je možný bez spôsobenia škody, sa považujú za nehnuteľné veci.

Dá sa vôbec predať pozemok s rozostavaným domom? Súčasné právne predpisy Ruskej federácie zatiaľ nestanovujú žiadne konkrétne zákazy týkajúce sa samotnej skutočnosti takýchto transakcií. Takže vlastník bez toho, aby porušil zákon, má vždy právo dať svoj majetok do predaja... Nevyhnutnou podmienkou transakcie je registrácia nedokončeného objektu.

Dôležité: bez existujúceho stavebného povolenia možno právoplatne ohlásiť len hotovú (už dávno existujúcu) stavbu.

Dohoda teda vyžaduje splnenie nasledujúcich podmienok:

1. dobrovoľný súhlas zúčastnených strán;
2. dostupnosť potvrdenia (prevzatého z Rosreestr), že nehnuteľnosť nie je zatknutá, nie je zastavaná hypotékou, nie je zaťažená dlhmi atď.;
3. príprava nižšie uvedených dokumentov;
4. uzavretie kúpnej zmluvy.

Aké dokumenty je potrebné pripraviť?

Dokumenty by mali byť pripravené ako pre samotný pozemok, tak pre stavbu bez ohľadu na stupeň jej dokončenia. Vyžaduje sa odoslanie:

• listy vlastníctva;
• doklad o vlastníctve potvrdzujúci zákonnosť vlastníctva predávajúceho k tejto nehnuteľnosti (už uzavretá kúpna zmluva, darovacia zmluva, zámena, závet atď.);
• technický pas (objednaný v ZINZ);
• stavebné povolenie (vydané miestnou správou);
• schválený projekt;
• katastrálny pas;
• plán lokality;
• potvrdenie o zaplatení štátnej povinnosti.

Prečítajte si o tom, aké doklady sú potrebné na kúpu a predaj pozemku, a od vás sa dozviete, aké doklady budete potrebovať pri zjednávaní pozemku s domom bez ohľadu na stupeň jeho dokončenia.

Čo skontrolovať pred kúpou nedokončeného pozemku?

Pred uzavretím transakcie na kúpu pozemku s nedokončenou stavbou by ste mali najskôr skontrolovať:

1. Zodpovedá pozemok deklarovanému účelu?
2. Nie je to výsledok sebazachytenia?
3. Je objekt na ňom postavený svojvoľnou konštrukciou?
4. Je stránka zatknutá, je zastavaná hypotékou atď.
5. Nepredáva sa znova (bezohľadný predajca vám môže ukázať staré dokumenty, ktoré sa už objavili v transakciách).
6. Existujú nejaké nezrovnalosti medzi skutočným miestom (plocha, hranice) a údajmi zaznamenanými v dokumentoch?
7. Či sa transakcia uskutočňuje bez súhlasu manžela/manželky (alebo poručníckych a opatrovníckych orgánov).
8. Je Vám ukázaný pozemok naozaj ten, ku ktorému sú vyhotovené doklady. V opačnom prípade sa po dokončení všetkých postupov môžete stať vlastníkom úplne inej stránky.

Pri posudzovaní stavu objektu je potrebné venovať pozornosť tomu, v akej fáze prác bola stavba zastavená.

Ako prebieha obchod?

Ako teda kupovať a predávať nedokončenú stavbu s pozemok? Transakcie sa vykonávajú podľa špecifického algoritmu. Potrebné kroky na to:

1. Posúdenie predmetu predaja (nezávislé alebo s pomocou nezávislého odborníka.
2. Popis objektu. Realitní makléri odporúčajú predávajúcemu, aby v inzerátoch neuvádzal slovo „nedokončený“, pretože často kupujúceho odstraší. Je zmysluplnejšie spomenúť len „budovy“ a potom prezentovať nedokončený objekt ako ďalšie plus a nie priťažujúcu záťaž.
3. Oznámenie o predaji s stručný popis publikované v médiách (tlačené médiá, internet).
4. Pri oboznamovaní kupujúceho môže byť dôležitým argumentom, že existujúci základ je významným plusom transakcie. Umožní kupujúcemu v budúcnosti dotiahnuť prípad do konca, a to za oveľa nižšie náklady, ako keby ste začali s výstavbou od nuly.
5. Je možné uzavrieť predbežnú dohodu. Zloží sa záloha, dohodnú sa konečné podmienky.
6. Je podpísaná dohoda. V tomto procese je žiaduca účasť právnika.

Dôležité: v záujme predávajúceho - uviesť v dokumentoch skutočné náklady na predaj. To bude slúžiť ako záruka proti rôznym problémom.

Podvodné skaly

Pri transakciách, v ktorých sa objaví nedokončený objekt, môžu nastať rôzne „úskalia“. Nie je možné ich predvídať vopred. Niektorí z nich.

• Nedokončený objekt by nemal byť predmetom platnej zmluvy o výstavbe. V tomto prípade bude podliehať právam tretej strany a transakcia bude vyhlásená za nezákonnú. Pri zvažovaní a zostavovaní dokumentov je potrebné túto okolnosť vopred predvídať a v prípade potreby ju prediskutovať s právnikmi.
• Predmet nemôže byť predmetom transakcie, ak vlastnícke právo k nemu nebolo zaregistrované. Je v záujme kupujúceho, aby si túto okolnosť overil na základe dokladov.
• Objekt by nemal byť „svojpomocne“ postavený. Podľa čl. 222 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa takáto stavba považuje za postavenú bez povolenia na pozemku, ktorý nie je určený na tento účel. Preto sa kupujúci musí uistiť, že vlastník „nedokončenej stavby“ má v poriadku všetku projektovú a povoľovaciu dokumentáciu.
• V zmluve musia byť formulované identifikačné znaky predmetu. Napríklad nedokončený objekt postavený z prefabrikovaných oceľových konštrukcií nemôže byť klasifikovaný ako nehnuteľnosť a nemusí byť predmetom transakcie. Aby sa predišlo takýmto konfliktom, musí predávajúci predložiť zákon o technickom stave veci.
• Ak je objekt v podielovom vlastníctve, musí to byť uvedené aj v dokladoch.

Uzavretie zmluvy

V zmluve by sa mali zohľadniť tieto dôležité body:

1. Presná adresa stránky.
2. Poloha lokality, jej popis, hranice.
3. Katastrálne číslo.
4. Do akej kategórie povoleného využitia pozemok patrí (poľnohospodárske, obytné, obchodné, rekreačné atď.)
5. Zmluva musí obsahovať doklady potvrdzujúce vlastníctvo.
6. Musí byť uvedená hodnota transakcie, spôsob platby a spôsob platby.

Transakcia sa dokončí takto:

1. Kupujúci a predávajúci skúmajú trh s nehnuteľnosťami, zisťujú obojstranný záujem.
2. Prebiehajú rokovania za účasti zainteresovaných strán alebo mediátorov.
3. V súlade so stanovenou formou je vyhotovená a podpísaná kúpna zmluva.
4. Prebieha registrácia zmluvy.

Registrácia a evidencia vlastníctva

1. Orgánom Rosreestr sa podáva žiadosť o registráciu kúpno-predajnej zmluvy a o zmenu vlastníctva.
2. Informácie o transakcii sa zadávajú do USRN.
3. Strany dostanú registrované dokumenty.

Čas a náklady

Transakcie s pozemkami a nehnuteľnosťami sa považujú za uzavreté od okamihu registrácie zmluvy, ale nie od okamihu prijatia sumy. Štandardná doba registrácie je dva týždne. Náklady na vypracovanie samotnej zmluvy o predaji pozemku sa teoreticky počítajú vo výške zaplatenej štátnej dane. Pre prírodný človekštátna povinnosť registrácie vlastníctva pozemku je 350 rubľov.

Ak je služba poskytovaná v elektronickej forme, výška štátnej dane sa znižuje o 30 %. Výška štátnej dane a iných povinností je určená federálnym zákonom z 21.017.2014 č. 221-FZ a daňovým poriadkom Ruskej federácie čl. 333,33 (druhá časť) v znení účinnom zo dňa 04.06.2018.

Ak je do transakcie zapojených viacero vlastníkov, štátna daň sa platí v pomere k ich počtu. Notárska podpora je 1,5 % zo sumy. Ak sa transakcia vykonáva prostredníctvom správcu, potom táto suma bude zahŕňať platbu za služby za vydanie plnej moci.

zdaňovanie

Špecifiká zahŕňajú problémy súvisiace s oslobodením od dane a odpočtom dane pre predávajúcich aj kupujúcich. Podrobne o tom hovorí daňový poriadok Ruskej federácie, kapitola 23. Pri výpočte dane je potrebné zistiť, či má predávajúci štatút rezidenta. Môže to byť každá osoba, ktorá je v Ruskej federácii viac ako 183 dní počas celého roka. Sadzba dane pre rezidentov je 13%, pre nerezidentov - 30%.

Fyzické osoby, ktoré vlastnia nehnuteľnosť dlhšie ako 5 rokov, sú oslobodené od dane (v prípade darovania, privatizácie, zmluvy na podporu života - 3 roky). Samostatné kategórie osoby (so 13 % sadzbou dane) majú nárok na odpočítanie dane. V každom konkrétnom prípade by všetky problémy týkajúce sa zdaňovania mal riešiť kompetentný odborník, ktorý je zodpovedný za vyriešenie týchto problémov.

Transakcia kúpy a predaja nehnuteľnosti si teda vyžaduje vysokú právnu gramotnosť a dodržiavanie litery zákona. Ešte raz zdôraznime, že v súčasnej nie celkom jasnej ekonomickej situácii treba takéto transakcie robiť s maximálnou opatrnosťou, nespoliehať sa na rady a odporúčania náhodných osôb.

Ak nájdete chybu, vyberte časť textu a stlačte Ctrl + Enter.