Определение площади мест общего пользования. Электроэнергия моп в квитанции жкх

В соответствии с ч.9.2. ст.156 ЖК РФ "Размер расходов граждан в составе платы за содержание жилого помещения на оплату холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, определяется исходя из нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации...".
Следовательно, порядок применения площадей мест общего пользования для целей расчета расходов на коммунальные ресурсы при содержании общего пользования определяется правилами расчета нормативов потребления в целях содержания общего имущества многоквартирного дома, которые утверждены Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 306 (далее Правила №306).
Согласно п.7(1) Правил №306 "При выборе единицы измерения нормативов потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме используются... 1 кв. метр общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме".
Согласно абз.9 п.27 Приложения 1 к Правилам №306 при расчете нормативов потребления холодной (горячей) воды в целях содержания общего имущества расчетным методом "Общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, определяется как суммарная площадь следующих помещений, не являющихся частями квартир многоквартирного дома и предназначенных для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме (согласно сведениям, указанным в паспорте многоквартирного дома): площади межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны (консьержа) в этом многоквартирном доме, не принадлежащих отдельным собственникам".
В п.37 (формула 34) Приложения 1 к Правилам №306 для целей расчета норматива потребления электрической энергии в целях содержания общего имущества многоквартирного дома из общей площади мест общего пользования никаких изъятий не предусмотрено. А, значит, ее размер определяется исходя из всех помещений, поименованных в п.п.1, 2 ч.1 ст.36 ЖК РФ и пп. а п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.
Однако, следует отметить, что в некоторых субъектах РФ при установлении нормативов потребления электрической энергии на общедомовые нужды указывалась площадь, на которую установлены такие нормативы потребления. Например, указывалось, что нормативы потребления электрической энергии на общедомовые нужды утверждались на площадь без учета чердаков и подвалов. Такой порядок установления нормативов потребления субъектом РФ противоречил Правилам №306 и может быть оспорен в судебном порядке (например, Определение Верховного Суда РФ от 15.12.2016 N 38-АПГ16-8). До такого оспаривания нормативного правового акта субъекта РФ, которым установлены нормативы потребления электрической энергии на ОДН на площадь без учета чердаков и подвалов, подлежит применению при расчете расходов электрической энергии при содержании общего имущества многоквартирного дома.

Настоящие правила разработаны в соответствии с Жилищным кодексом РФ, Кодексом РФ об административных правонарушениях от 30.12.2001г №195 ФЗ, Федеральным законом от 30.03 1999г.,№52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21.01.2006г.№25, Правилами содержания общего имущества в МКД, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г.,№491, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003г.№170,Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными постановлением Правительства РФ от 23.05.2006г. №307, Правилами пожарной безопасности в РФ, утвержденными приказом МЧС России от18.06.2003г.№313.

1.1. Целью Правил является:

— обеспечение безопасности проживания в доме;

— регулирование отношений по пользованию общим имуществом в МКД

— создание благоприятной атмосферы для проживания;

— сохранение окружающей среды;

— соблюдение общественного порядка;

— развитие и сохранение добрососедских отношений.

Правила призваны способствовать уважению и пониманию между соседями, необходимым для благополучного совместного проживания в многоквартирном доме.

Правила обязательны для исполнения всеми собственниками жилых и нежилых помещений, нанимателями, арендаторами и членами семей указанных категорий граждан, а также временными жильцами и гостями, независимо от проживания.

Управляющая компания во исполнение требований Кодекса РФ об административных правонарушениях, в праве обратиться, в зависимости от характера нарушения, в комиссию по делам несовершеннолетних и защите их прав, федеральные органы исполнительной власти, структурные подразделения и территориальные органы, административные комиссии и иные органы.

Соблюдение мер пожарной безопасности.

2.1. Пользование проживающими в доме жилыми и нежилыми помещениями, а также помещениями общего пользования осуществляется с учетом требований пожарной безопасности в РФ, утвержденными приказом МЧС России от 18.06.2003г. №313.

Противопожарные предписания обязательны для всех проживающих в доме

2.2. Проживающие в доме при обнаружении пожара (возгорания) как внутри помещения, так и за его пределами должны немедленно сообщать об этом на УК,

и по тел 01 , 112, а приналичии возможности — принимать все возможные меры по его устранению.

Спасательное и противопожарное оборудование должно быть в исправном рабочем состоянии. Спасательное и противопожарное оборудование запрещено портить или применять не по назначению. Виновник порчи оборудования обязан возместить причиненный ущерб.

2.4. Запрещено хранить в квартирах и в подвальных помещениях взрывоопасные, легковоспламеняющиеся и горючие вещества, а также выставлять их на лестничные площадки.

2.5. Запрещается курить в подъездах (в лифте, на лестничных площадках) и подвалах, сбрасывать пепел и окурки из окон, с балконов (лоджий) на улицу и лестничные проемы. Запрещается выбрасывать непотушенные окурки в мусоропровод.

2.6. Лестничные площадки и лестничные проемы, коридоры, тамбуры, проходы должны быть свободными для возможной эвакуации в случае пожара, стихийного бедствия или аварийной ситуации.

2.7.Запрещено складировать в помещениях общего пользования громоздкие предметы (старую мебель, велосипеды, детские коляски, а также крупногабаритный мусор, строительные материалы и т. п.)

2.8. Пути подъезда для пожарных и спасательных транспортных средств должны быть всегда свободными.

2.9. С целью соблюдения безопасности передвижения работники УК «СПК» вправе в случае захламления проходов и подъездных путей очистить их без специального напоминания и за счет виновников. Претензии владельцев оставленных вещей и предметов на возмещение ущерба не принимаются.

3. Меры безопасности проживания в доме

3.1. Содержание жилых и нежилых помещений, а также помещений, входящих в состав общего имущества в МКД, должно обеспечивать безопасные условия проживания и отвечать нормам, установленными Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21.01 2006г. №25, Правилами содержания общего имущества в МКД, утвержденными постановлением Правительства РФ от13.08.2006г.№491, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003г. №170.

3.2. Проживающие в доме должны заботиться о том, чтобы доступ в подъезды, подвал, технический этаж, кровлю и др. дома для посторонних лиц был недоступен.

Входные двери в подъезд, оснащенные автоматическими запирающими устройствами, должны быть заперты.

3.3. Окна на лестничных клетках, в подвале необходимо держать закрытыми в отопительный период, а также ночью и во время ветреной или дождливой погоды.

Цветочные ящики разрешается устанавливать только на внутренней стороне лоджии.

Запрещается что-либо выбрасывать, высыпать или выливать из окон, с лоджий.

3.4. Лифт должен использоваться только по назначению. Пользоваться лифтом маленьким детям можно только в сопровождении взрослых. Взрослые обязаны следить, чтобы дети не нажимали кнопку вызова лифта без необходимости и не баловались в лифтовой кабине.

Запрещается перевозить в лифте тяжелые предметы (мебель, крупную бытовую технику и т.п.)

По окончании перевозки грузов кабина лифта должна быть надлежащим образом убрана.

3.5.При обнаружении неисправного инженерного оборудования, аварии и других непредвиденных обстоятельствах в квартире или помещениях общего пользования, проживающие в доме должны немедленно сообщить на ЭУ УК «СПК» или в аварийную службу, и, по возможности, незамедлительно принять меры к их устранению.

УК должна обеспечить незамедлительную локализацию аварии в сроки, установленные Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003г. №170. Расходы по устранению аварии, возникшие по вине проживающего в доме, несет виновник, ущерб возмещается им добровольно или в судебном порядке.

3.6. Запрещается самовольное подключение к общедомовым системам электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения и газоснабжения.

Запрещается сливать в системы канализации жидкие отходы, содержащие остатки цемента, асбеста, мела, а также выбрасывать другой мусор, тряпки, предметы личной гигиены и др., способные вызвать засорение системы канализации. Ремонтные работы по устранению любых повреждений (неисправностей), возникших вследствие неправильного использования сантехнического оборудования, производится за счет средств собственника помещения, по вине которого произошло повреждение.

3.7. Запрещается самовольно производить в помещениях общего пользования или на отдельных элементах общего имущества какие-либо работы, а также перестраивать, достраивать или ликвидировать отдельные элементы общего имущества.

4. Обеспечение доступа в жилое и нежилое помещение.

4.1.Проживающие в доме обязаны обеспечить доступ в занимаемое ими жилое или нежилое помещение для:

— осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, относящегося к общему имуществу, и выполнения необходимых ремонтных работ в заранее согласованное время с работниками УК.

— снятия показаний ИПУ

— обнаружения и ликвидации аварии в любое время суток

4.2. В случаях, когда собственник не проживает в помещении, собственник обязан уведомить об этом УК и оставить на УК информацию о контактном лице, которое сможет обеспечить доступ в помещение или сдать дубликаты ключей.

4.3. В случае, если проживающий в доме производит замену или установку дополнительных замков на любые двери, он должен немедленно уведомить об этом управляющего ЭУ и предоставить копии ключей от новых дополнительных замков.

5. Проведение ремонтно-строительных работ в жилых и нежилых помещениях.

5.1. Перед началом проведения в квартире (нежилом помещении) ремонтно-строительных работ необходимо довести до сведения управляющего ЭУ.

— в рабочиеднис 13.00 до 15.00 часов(для отдыха малолетних детей)

В рабочие дни с 23.00 до 8.00 часов

— в выходные и праздничные дни с 21.00 до 9.00 часов

Подъем материалов на объект осуществляется с использованием грузопассажирского лифта (при наличии), или только по лестнице.

5.4. Въезжающие в помещение дома и выезжающие из них лица должны самостоятельно убирать за собой контейнеры, коробки, а также грязь и мусор. Вывоз мусора в пассажирских лифтах запрещен. Мусор должен быть упакован в мешки или другую тару, исключающую высыпание сыпучих материалов, загрязнение и повреждение мест общего пользования.

5.5. Переустройство или перепланировку жилого помещения требуется производить в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ. Самовольно переустроившее или перепланировавшие жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.Для проведения переустройства или перепланировки жилых помещений, в результате которых уменьшается размер общего имущества в МКД, требуется согласие всех собственников помещений в доме. Во время производства работ должен быть обеспечен беспрепятственный доступ в переустраиваемое помещение для контроля состояния несущих и ограждающих конструкций, звуко-гидроизоляции, элементов общедомовых систем отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции, заземления, электроснабжения, пожарной сигнализации.

5.6. При необходимости отключить какие-либо инженерные системы дома при производстве ремонтно-строительных работ в помещении необходимо получить соответствующее разрешение в УК. Самостоятельное отключение запрещено.

5.7. Запрещается проведение ремонтно-строительных работ без разрешения УК на внешних фасадных стенах (установка кондиционеров, изменение цвета, размера и конфигурации окон и дверей)

6. Соблюдение общественного порядка.

6.1. Проживающие в доме не должны совершать или допускать совершение каких-либо действий, нарушающих права и законные интересы соседей в доме.

6.2. Всем проживающим в доме настоятельно рекомендуется не допускать чрезмерного шума от:

— хлопанья дверями, беганья по лестницам, выбивания ковров, громкой музыки и пр.

Необходимо устанавливать радиоприёмники, телевизоры и другую аудио- и видеотехнику всегда на умеренную громкость, позволяющую распространение звука только в пределах помещения.

Необходимо избегать громких звуков в помещении при открытых окнах и дверях, а также на балконах (лоджиях, террасах).

6.4. В помещениях общего пользования и на придомовой территории запрещается:

Распитие пива и напитков, изготавливаемых на его основе, алкогольной и спиртосодержащей продукции либо потребление наркотических средств или психотропных веществ;

Нарушение общественного порядка, выражающее явное неуважение к обществу нецензурной бранью, оскорбительным приставанием к гражданам, а равно уничтожением или повреждением чужого имущества.

6.5 Жалобы, касающиеся действий соседей в доме, подаются только в письменном виде на УК.

7. Создание и поддержание благоприятной атмосферы для проживания

7.1. Проживающие в доме не должны совершать или допускать совершение каких-либо действий, нарушающих права и законные интересы соседей по дому на покой, комфорт, охрану здоровья и благоприятную среду обитания.

7.2. Все проживающие в доме должны заботится о чистоте своей квартиры, в том числе ухаживать за окнами, балконами, лоджиями и наружными дверями.

7.3. Все проживающие в доме должны заботиться также о чистоте и сохранности помещений общего пользования и отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме. Произведённые по неосторожности или умышленно порча или загрязнения (сбитые углы и косяки, царапины, рисунки, брошенный мусор, грязь и д.р.) стен, окон перил, входных подъездных дверей и дверей в подвал, кабин лифта, звонков, почтовых ящиков и т.п. устраняются самим виновным или за его счёт. Повреждения и загрязнения, в которых виновны дети проживающих в доме, устраняются их родителями или за их счёт.

7.4. лицо, пролившее любые жидкости на пол в помещениях общего пользования, обязано немедленно обеспечить их устранение.

7.5. Мусор всех видов (зола, сор, бутылки, пакеты, пищевые отходы и т.п.), упакованный в пакеты для мусора, должен выбрасываться в мусорные баки

Запрещается оставлять пакеты с мусором и отходами на лестничных площадках и в других помещениях общего пользования.

7.6.Крупногабаритный мусор (строительный мусор, картон от бытовой и оргтехники, пластик и т.п.) позволяется выбрасывать в предназначенные для этого контейнеры только в измельчённом виде. Для вывоза тяжёлого и (или) крупногабаритного мусора (старая мебель, строительный материал, др.) следует заказывать специальный транспорт.

7.7. Пищевымии отходами запрещается кормить уличных собак и кошек, а так же птиц, особенно выбрасывая мусор через окно или балкон (лоджию).

7.8. В случае появления в доме крыс, мышей и вредных насекомых необходимо немедленно сообщить об этом но ЭУ УК.

Выбивать вытряхивать или чистить постели, матрасы, покрывала, одежде, обувь и т.д. в подъезде дома, а так же из окон и через перила балконов (лоджий) не разрешается.

Для сушки белья необходимо использовать специальные комнаты в подъезде или специальную площадку во дворе.

7.9. С целью сохранения эстетически привлекательного внешнего вида балкона (лоджии) запрещается:

— развешивать веревки, устанавливать сушилки для сушки белья, одежды, ковров и др.вещей за пределами лоджии

— развешивать белье, одежду и др. выше парапета

— складирование на лоджии мебели, строительных материалов, старой бытовой техники и т.п.

7.10. Запрещается вывешивать объявления на стенах лестничных площадок, дверях лифтов, дверях подъездов и т.д.

Места общего пользования в многоквартирном доме

В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства от 13.08.2006г. №491, в состав общего имущества входят:

— помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и нежилого помещения в этом многоквартирном доме (в т.ч. лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование);

— ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (в т.ч.

фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

— несущие конструкции многоквартирного дома (в т.ч.

окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

— механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и нежилого помещения (квартиры);

— земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы, которого, определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

— иные объекты, расположенные в границах земельного участка, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;

— внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, система водоотведения, система отопления, электроснабжения.

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

— осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами;

— обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения, обеспечение необходимой температуры и влажности в помещениях общего пользования, а также их освещение и уборку;

— обеспечение мер пожарной безопасности;

— сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, уход за элементами озеленения и благоустройства;

— текущий и капитальный ремонт, подготовка к сезонной эксплуатации.

В состав услуг и работ не входят:

— утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;

— уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества.

Содержание общего имущества дома обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией , либо с лицами, оказывающими услуги , товариществом собственников жилья (жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом).

Расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений, внося соответствующие платежи, при этом расходы собственника должны быть соразмерны площади жилого помещения, находящегося в индивидуальной собственности

В соответствии со ст.

165 Жилищного кодекса РФ управляющие организации обязаны представлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах и жилых помещений в них, о размерах оплаты, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг.

В случаях оказания услуг или выполнения работ ненадлежащего качества потребитель имеет право предъявить претензию об уменьшении размера платы за содержание общего имущества ответственному лицу. Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ отражается в акте .

Заявление об изменении размера платы может быть направлено в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения (письменно или устно) и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено.

При личном обращении на экземпляре заявления делается отметка о дате приема и регистрационном номере.

В случае отказа в удовлетворении заявленных требований в добровольном порядке, потребитель имеет право обратиться с исковым заявлением в суд.

Порядок использования придомовой территории собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме

Зачастую у собственников помещений в жилом доме возникают конфликты относительно порядка совместного пользования общей территорией. В особенности остро, как правило, такой вопрос стоит для собственников нежилых помещений, а также новоселов. Двор нередко оказывается закрыт шлагбаумом или воротами, а все парковочные места на придомовой территории - распределены между «старожилами».

Каким образом решить проблему и получить доступ к проезду во двор и парковке?

Прежде всего, необходимо понимать механизм правового взаимодействия между жильцами многоквартирного дома, а также порядок пользования территорией, прилегающей к дому. Для этого разберем вопросы:

1. Каким образом формируется земельный участок под домом и как оформляются права на него жильцами дома?

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (п. 1, 2 ст.36 Жилищного кодекса РФ). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в доме.

При этом формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления (п.4, 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом, если земельный участок под домом не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования (п.67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирный дом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Таким образом, с момента формирования земельного участка под домом он презюмируется в качестве находящегося в общей собственности собственников помещений.

Учитывая всё вышеперечисленное, можно говорить о том, что даже в случае, если земельный участок под домом не сформирован надлежащим образом, это не препятствует собственникам помещений владеть и пользоваться им в установленных пределах, в том числе, устанавливать ограждения (при условии соблюдения соответствующего порядка) .

2. Каким образом определяется порядок пользования придомовой территорией, законно ли ограничение доступа к придомовой территории (установка ворот, шлагбаума)?

Полномочия по распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме закон относит к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (как жилых, так и нежилых). К компетенции общего собрания также относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (пп.2 п.2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ).

Правоотношения, связанные с установкой ограждений на придомовых территориях многоквартирных домов в городе Москве и их демонтажем, урегулированы Постановлением Правительства Москвы от 02.07.2013 N 428-ПП "О порядке установки ограждений на придомовых территориях в городе Москве" (Порядок), в соответствии с пунктами 4, 7 которого установка ограждающих устройств осуществляется на основании принятых на общих собраниях решений собственников помещений всех таких многоквартирных домов с последующим согласованием Советом депутатов муниципального округа , на территории которого планируется размещение соответствующего ограждающего устройства.

Таким образом, установку ворот (ограждающего устройства) при въезде на территорию двора жилого дома необходимо осуществлять на основании общих собраний собственников и согласовывать с Советом депутатов муниципального округа.

3. Правомерно ли ограничение прав собственников нежилых помещений, а также новых собственников недвижимости (новоселов) на использование придомовой территории по сравнению с правами собственников жилья; каков порядок определения порядка использования придомовой территории?

Порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, как для собственников жилых, так и нежилых помещений, устанавливается статьей 37 Жилищного кодекса РФ в пропорциональном размере к общей площади помещения, принадлежащего конкретному собственнику.

Согласно статье 39 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений несут бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме, доля участия каждого собственника в несении таких расходов определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Таким образом, при определении прав пользования общим имуществом в многоквартирном доме закон не делает никакого разделения между правами лиц, владеющих на праве собственности жилыми или нежилыми помещениями, а также не различает права собственников в зависимости от длительности владения ими недвижимостью. Доступ на придомовую территорию также должен осуществляться с учетом обеспечения баланса интересов собственников жилых и нежилых помещений.

В соответствии с пунктами 6, 11 Постановления Правительства Москвы от 02.07.2013 N 428-ПП «О Порядке установки ограждений на придомовых территориях в городе Москве», въезд на придомовую территорию транспортных средств собственников помещений в многоквартирном доме и иных лиц осуществляется в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме .

Установка и содержание ограждающих устройств осуществляется за счет собственных средств собственников помещений в многоквартирном доме. Соответствующую информацию об утверждении общим собранием собственников соответствующего Порядка использования придомовой территории можно запросить в Управляющей компании и у Председателя Совета дома. Существует возможность оспорить соответствующие решения общего собрания собственников помещений в доме в судебном порядке (перспективы такого обжалования необходимо определять с учетом сроков исковой давности, в зависимости от времени принятия соответствующего решения).

4. Каков порядок получения отчетности об использовании денежных средств на эксплуатацию ворот (содержание охраны)?

Для получения информации по основаниям и порядку использования придомовой территории необходимо обратиться с письмом в товарищество собственников (ТСЖ) либо в Управляющую компанию (в зависимости от того кто является управляющей организацией) за разъяснением вопросов и для получения копий определенных документов. Письмо должно содержать следующие пункты:

• на каком основании (на праве собственности или праве аренды) собственниками помещений в доме осуществляется использование придомовой территории;
• предоставить копии документов, подтверждающих права собственников помещений в доме на земельный участок придомовой территории (договор аренды с множественностью лиц, иной документ о предоставлении земельного участка, удостоверяющий права на земельный участок);
• на каком основании была осуществлена установка ворот(ограждения, шлагбаума), ограничивающих въезд на придомовую территорию дома;
• предоставить заверенную копию протокола Общего собрания собственников Дома, на котором было принято решение об установке указанных ворот (ограничении доступа на придомовую территорию дома);
• предоставить заверенные копии протоколов Общего собрания собственников Дома, устанавливающих порядок пользования придомовой территорией со стороны собственников жилых и нежилых помещений в Доме;
• предоставить заверенные копии протоколов Общего собрания собственников Дома относительно установления размера платы за обслуживание таких ворот и содержание охраны, уплачиваемой собственниками помещений в Доме.

В соответствии с положениями пункта 3 Постановления Правительства РФ от 23.09.2010 N 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», Управляющая организация обязана предоставлять по запросам собственника, в том числе, следующую информацию:

• информацию об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (включая сведения о годовой бухгалтерской отчетности, бухгалтерский баланс и приложения к нему, сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов);
• сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), сметы доходов и расходов товарищества или кооператива, отчет о выполнении смет доходов и расходов товарищества или кооператива);
• информацию о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг;
• информацию об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг (нормативах накопления твердых коммунальных отходов);
• информация об использовании общего имущества в многоквартирном доме;
• информацию о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

  Эти сведения раскрываются управляющей организацией по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора управления в случаях, когда управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома, а также товариществом и кооперативом, за исключением случаев формирования собственниками помещений в многоквартирном доме фонда капитального ремонта на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (региональный оператор);

• информация о проведенных общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, результатах (решениях) таких собраний;
• отчет об исполнении управляющей организацией договора управления.

Таким образом, информация о расходах на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома должна предоставляться Управляющей организацией по запросу собственника.

В случае если расходы по содержанию ворот (охраны, ограждения, шлагбаума) не подлежат сбору через Управляющую организацию, а собираются непосредственно Советом дома, размер таких расходов должен быть установлен решением Общего собрания.

Собрав всю необходимую информацию, собственник нежилого помещения сам либо с дополнительной юридической помощью может решить свои вопросы в зависимости от собранных им данных путем переговоров с представителями жильцов либо, в случае недоговоренности, судебным порядком.

Юридические консультации

Если вы попали в подобную ситуацию, вы можете задать вопрос или обратиться за помощью к специалистам нашей компании

Обратиться за помощью / задать вопрос

Как уточняется в статье 36 ЖК РФ, в многоквартирном доме все места предназначены для общего пользования всеми жильцами, и они находятся в их долевом владении.

Собственники помещений могут владеть и с некоторыми ограничениями распоряжаться этим имуществом.

Места общего пользования в многоквартирных жилых домах включают в себя:

1. Помещения жилого дома, которые нельзя отнести к категории квартир и их цель – обслуживание. Это шахты лифта и коридоры, чердачные помещения, лестничные площадки между этажами, технический этаж и подвал, а также другие помещения, где размещается инженерная коммуникация.
2. Те помещения, которые не относят к собственности граждан и используют для обеспечения социально-бытовых потребностей. Это комнаты для проведения досуга или занятий физкультурой и пр.
3. Кровля, не несущие и ограждающие конструкции, а также все оборудование (механическое или сантехника), которое необходимо для обслуживания помещений, если их количество – больше 2 штук.
4. Все объекты на придомовой территории, которые помогают обслуживать дом и сама территория, в частности. Площадь мест общего пользования в многоквартирном доме в каждом конкретном случае различается.

Кто платит за отопление в подъезде и местах общего пользования?

Разница между расходом общего счётчика на дом и индивидуальным расходом по всем квартирам будет делиться на каждую из них при условии учёта ее площади. Это значит, что разницу в показаниях в квитанции маркируют как плату ОДН.

Отопление мест общего пользования в многоквартирном доме как можно узнать из Постановления правительства, определяется по специальной формуле, прописанной в нем же.

Между потребителями распределяется объем потреблённой услуги, которая ушла на общедомовые нужды. За расчётный период расход не может быть выше, чем прописанный в нормативах.

Пример расчета

К примеру, если за год по общедомовому счётчику показатели были 800 ГигаКалорий, а площадь всего дома (с учётом квартир и помещений общего пользования) составляет 6000 квадратных метров, то нам необходимо посчитать, сколько тепла уходит на каждый м2.

В данном случае в течение года на отопление каждого метра пришлось потратить 0,133 Гкал, а ежемесячно уходило 0,011 Гкал. Согласно тарифным планам, граждане оплачивают 1 Гкал по стоимости 943,60 рублей.

Соответственно, ежемесячно каждому жильцу дома нужно платить 943,60*0,011*1,18 (НДС)=12,2 рубля за отопление квадратного метра в доме. Чтобы узнать, сколько платить за свою квартиру, нужно только подставить метраж своего жилья и умножить на это значение.

В среднем за отопление мест общего пользования владельцу квартиры общей площадью 40 квадратов нужно ежемесячно платить 488 рублей.

Особенности содержания

Если говорить о законодательстве, то все правила использования общей площади и обязанности собственников прописаны в ЖК РФ и Постановлении от 13 августа 2016 года.

Согласно этим двум документам все места общего использования должны постоянно находиться в нормальном состоянии, это же касается всех коммуникаций. Сами владельцы помещений посредством собрания должны решать, как, когда и за какие средства проводить ремонтные работы. Документально сроки этих работ не регламентируются.

Ряд моментов касаемо периодичности проведения планового косметического ремонта фасада или подъезда может прописываться в договоре по содержанию жилого дома. На собрании собственникам нужно самим решить и утвердить сроки проведения ремонтных работ.

Необходимость их выполнения устанавливается и прописывается в акте обследования проблемных мест общего пользования. Согласно ЖК РФ, максимальный временной промежуток, который отводится для выполнения капитального ремонта подъездов, равен 5 годам.

Логично, что замена окон и прочие мелкие работы, а также замена системы отопления проводится преимущественно в летнее время. Сюда же относят косметические работы типа покраски стен и перил. Что касается оплаты, то вся стоимость проведённых ремонтов включается в плату за услуги, оказываемые УК.

Ежемесячно жильцы вносят небольшие суммы за ремонт помещений общего назначения. Объем такой платы можно утвердить на общих сборах, если за это проголосует кворум и решение будет грамотно оформлено.

В большинстве городов жители сталкиваются как раз с отсутствием пресловутого освещения в подъезде и на лестничной клетке. Раньше собственники из своего кармана вносили плату за потребляемые киловатты, которая включалась в тарифную статью «Жилищные услуги».

Освещение мест общего пользования в многоквартирном доме подразумевает:

1. Выполнение работ по обеспечению подачи электричества в места общего пользования: содержание и ремонт электрических сетей, а также светильников.
2. Содержать все инженерные системы (которые являются общим имуществом) в надлежащем виде, чтобы собственникам могло подаваться электричество в места общего пользования.

Владельцев квартир с одной стороны понять можно: часто для них является неожиданностью факт того, что приходится платить и за потраченную на общедомовые нужды электроэнергию.

К тому же в подъездах лампочки горят постоянно, от дома может «питаться» круглосуточный магазинчик на первом этаже и т.д. А с другой стороны, поскольку жильцы проживают в квартирах многоэтажки, которые находятся в их собственности, а значит, платить за потраченные на освещение этого дома киловатты придётся именно им.

Поскольку управление домом передаётся собственникам, то они несут материальную ответственность за все, что в нем происходит. Ресурсоснабжающие компании тоже не хотят нести убытки за неоплаченный, но поставленный ресурс, поэтому давайте на примере разберём, как и кто будет платить за потраченный на общие домовые нужды свет:

Пример расчета

Собственник живёт в квартире площадью 37 квадратных метров. Она находится в доме с общей площадью в 900 квадратных метров (с учётом всех жилых и нежилых помещений).

Общедомовой счётчик показал, что за месяц было расходовано 1300 кВт электроэнергии, при этом 840 из них было расходовано на освещение квартир и нежилых помещений (офис, магазин и прочее), которые находятся в доме. Счётчик в квартире жильца зафиксировал, что он потребил 70 кВт электроэнергии за этот месяц.

Чтобы узнать сколько платить за электричество, которое было расходовано на нужды дома, необходимо от общедомового потребления отнять расходы на освещение квартир. Проводим подсчёты: 1300-840=460 кВт было потрачено на нужды дома.

Затем необходимо узнать, какую часть из этой суммы нужно оплатить каждому владельцу квартиры. Для этого площадь квартиры делим на общедомовую и умножаем на количество расходованной энергии: 37/900=0,041*460=18,91.

Затем это значение необходимо умножить на тариф, который установила региональная энергетическая комиссия. Таким образом, владельцу квартиры придётся заплатить 18,91*2,57 (местный тариф) =48,59 рублей за электричество, которое было потрачено на общедомовые нужды.

Чистота лестничной площадки

Покупка жилья на вторичном рынке – это своего рода согласие с уже устоявшимися правилами уборки лестничной площадки. У покупателя есть всего пара вариантов:

1. Соблюдать правила и в будущем пытаться на них повлиять.
2. Сразу же вступить в конфликтную ситуацию.

В таком случае на общеквартирном собрании следует выбрать управляющую компанию с помощью голосования. В таком случае обязанности по уборке мест общего пользования в многоквартирном доме ложатся на плечи ее сотрудников.

Влажная уборка подоконников, стен и окон, подметание и мытье пола – это все обязанности УК, которая также должна следить за состоянием мусоропроводов и при необходимости менять поломанные контейнеры на новые.

Поскольку все жильцы вносят плату за подобные услуги, то они должны оказываться регулярно и в полной мере. Любые проблемы стоит обсуждать отдельно и, если качество оказываемых услуг далеко от идеала, написать заявление и сменить управляющую компанию.