Инструкция: как правильно сдавать квартиру в аренду, образец договора найма, расторжение, налог. Сдача нежилого помещения в аренду(2018г) Как правильно составить договор найма

Пассивный доход - прибыль, которая интересует многих людей в разных странах. И поэтому все чаще и чаще они задумываются над важным для них вопросом: что можно сдавать в аренду? Ведь такой способ получения прибыли - наиболее интересное и выгодное решение. Он позволяет зарабатывать денежные средства, не имея при этом официальной работы. Но вопрос в другом - какие именно объекты можно сдать в аренду? Разобраться в этом предстоит далее.

На самом деле практически все имущество человека разрешается арендовать. Но в действительности самым выгодным делом является сдача напрокат недвижимости. Какие объекты и как можно преобразовать в пассивный доход? Если правильно подготовиться, то человек сможет без особых проблем воплотить задумку в жизнь.

Кто имеет право?

Вы еще не знаете, что можно сдавать в аренду? Перед тем как задумываться над этим вопросом, нужно разобраться, у кого в принципе есть такое право. Не всем предоставляется возможность получения пассивного дохода подобным образом. Дело в том, что сдачей недвижимости или имущества в аренду занимаются:

• Собственники тех или иных объектов.
• Государство (если речь идет о муниципальной собственности).
• Посредники (риелторы, агентства недвижимости).

Получается, только хозяин того или иного имущества, а также доверенные лица имеют право на сдачу тех или иных объектов в аренду. Вполне очевидный факт. Но от чего представляется возможным получать пассивный доход?

Квартира

Можно сдать квартиру в наиболее распространенный вариант развития событий. Он довольно часто помогает населению в разных странах получать прибыль в той или иной степени. Процедура заключения договора найма жилья, как правило, проводится с участием агентств недвижимости. Или лично хозяином квартиры. Им может быть как физическое лицо, так и государство. Лучше всего сдавать квартиру официально. Да, тогда придется отдавать 13 % своей прибыли стране. Но при этом у арендодателя и квартиросъемщика будут права и обязанности. Оформить подобную операцию не так трудно, как кажется.

Оформление в аренду квартиры

Можно ли сдавать квартиру в аренду? Да. Это, как уже было сказано, наиболее распространенный вариант развития событий в разных странах. Сданное напрокат жилье - своеобразный Оформить договор аренды на квартиру не так уж и трудно. Уже было упомянуто, что человек может воплотить задумку в жизнь или посредством обращения в агентства недвижимости, или самостоятельно. Но для последнего расклада придется нанести визит нотариусу. Договор найма оформляется только так. Какие документы могут потребоваться? Среди них выделяют (независимо от способа сдачи квартиры в аренду) следующие бумаги:

1. Документы о правах собственности на недвижимость.
2. Договор аренды/найма с подробными условиями.
3. Выписка из ЖЭКа с лицевого счета.

Стоит обратить внимание на то, что имеется два типа договора: аренды и найма. Второй вариант подходит для случаев, когда квартира сдается физическому лицу. Обязательной регистрации не требует. А вот непосредственное соглашение аренды подлежит регистрации, если заключается более чем на 12 месяцев. Подписывается при заключении договоренности с юридическими лицами.

Комната

Что можно сдавать в аренду? Следующим вариантом развития событий является сдача части квартиры в аренду. А точнее, комнаты. Распространенный способ получения небольшой прибыли. Порядок оформления соответствующего договора схож с ранее определенным алгоритмом действий. Только нужно в соглашении прописывать, какую именно комнату сдают.

Если собственников в квартире несколько, дополнительно к ранее перечисленному списку бумаг придется доложить согласие всех людей на осуществление сделки. А вот когда владелец у квартиры один, то сдача комнаты - это не такая уж и большая проблема. Прибыли от такого источника пассивного заработка меньше, чем от сдачи квартиры. Но он имеет место.

Земля

А можно ли сдавать земельный участок в аренду? Или его часть, например? Этот вопрос тоже нередко волнует собственников. Например, построен дом, а рядом имеется небольшой участок. Можно ли его сдать? Да. Особых ограничений по этому поводу нет. Рекомендуется сразу определиться: весь ли участок планируется сдавать или только его часть. От этого будет зависеть сложность заключения соглашения, а также текст договора. Для юридических лиц данная особенность крайне важна.

Если человек не действует через риелторов или соответствующие агентства, то ему придется в обязательном порядке подписывать соглашение у нотариуса. В противном случае сделка может быть признана недействительной. И это важно понимать. Особые проблемы могут возникнуть, если у земельного участка несколько собственников. Впрочем, аналогичная картина возникает при сдаче в аренду любого имущества. Дополнительно придется получать согласие остальных собственников на осуществление сделки. Без этих документов договор аренды или найма будет признан недействительным.

Не жилье

Можно сдать в аренду помещение, которое не является жилым. Например, подвал, кладовку, подсобку. Это менее распространенный вариант развития событий, особенно среди тех, кто живет в многоквартирных домах. Но это только если арендодатель является физическим лицом. Помимо всего прочего, в аренду сдаются нежилые помещения типа офисов. Как раз такие ситуации встречаются в повседневной жизни постоянно. Следует обратить внимание - при любой из рассматриваемых сделок граждане должны будут уплачивать налог на доходы. В данный момент он составляет 13 %. Это обязательный пункт для каждого налогоплательщика.

Теперь понятно, что в аренду можно сдавать нежилые помещения. Это не так трудно, как кажется. Алгоритм действий у владельца объекта недвижимости будет точно таким же, как и во всех остальных случаях. Достаточно собрать аналогичный пакет документов. Меняется только свидетельство о правах собственности на тот или иной объект недвижимости. Затем следует заключить договор аренды/найма в установленном порядке. Обо всех особенностях данного процесса, независимо от сдаваемой собственности, расскажем далее.

Дом/дача

Можно ли сдать участок в аренду? Да, особенно если хозяин у недвижимости один. Но какие еще объекты могут рассматриваться гражданином? Например, дома или дачи. Их тоже при желании можно сдать в аренду. На практике сделать это довольно трудно. И физические лица редко занимаются подобными случаями. Обычно дома и дачи сдаются в аренду вместе с земельными участками администрацией города. Но и обычные собственники недвижимости имеют на это право.

Можно ли сдавать земельный участок в аренду, но при этом дом, расположенный на нем, не сдавать? Да, такое тоже возможно. Но только в случае, когда в договоре указывается конкретная территория, подлежащая сдаче. Если место на участке есть исключительно под дом, то придется в соглашении указывать именно строение.

Машина

Все чаще и чаще граждане задумываются над тем, можно ли И ответ их порадует - да, такая вероятность имеется. Перечень документов при этом поменяется. Как правило, придется серьезно задуматься над договором аренды - в нем устанавливается тариф оплаты. Чаще всего он почасовой. Из документов от владельца и нанимателя потребуют:

• Бумаги, указывающие на права собственности на транспортное средство.
• Страховку.
• Договор аренды.
• Технический паспорт авто.
• Удостоверения личности сторон.

Обычно этого достаточно. Желательно заранее продумать все особенности и нюансы предоставления автомобиля в аренду. Чтобы сделать это максимально грамотно, пригласите юристов. Они способствуют правильному составлению Так получится без особых проблем воплотить задумку в жизнь.

Прочее

Что можно сдавать в аренду? На самом деле, как уже было сказано, практически всю собственность можно арендовать. Соответственно, сдать напрокат, например. Если не учитывать объекты недвижимости, то можно выделить еще очень много идей относительно поставленного вопроса. Среди наиболее распространенных объектов, сдаваемых в аренду, выделяют: одежду (в основном костюмы и платья), гаражи, лодки, велосипеды, спортивный инвентарь, посуду, мебель, технику, строительное оборудование, книги, домашних питомцев (например, для рекламных акций).

Это далеко не все, что можно сдавать в аренду. Список можно продолжать бесконечно. В современном мире он ограничивается преимущественно фантазией владельца. И это необходимо учитывать. Только после получения денег от нанимателей у хозяина арендуемого имущества могут возникнуть проблемы.

Подводные камни

Речь идет о налогах. Уже было сказано, что с каждой сделки нужно будет уплатить 13 % от прибыли. Казалось бы, на этом проблемы заканчиваются. Тем не менее не все так просто, как кажется. Дело в том, что в России есть такое понятие, как Это систематическое получение прибыли от одних и тех же занятий. Правда, чтобы наступила уголовная ответственность, доход должен в сумме составлять 1 500 000 рублей. Поэтому до этого момента можно без проблем сдавать ту или иную собственность в аренду.

А что дальше? Многое зависит от типа арендуемой собственности. Чтобы платить налоги и спать спокойно, некоторые рекомендуют открывать ИП. И выбирать УСН. Тогда в качестве налогов в год придется отдавать 6 % от прибыли. Законно и безопасно. В некоторых случаях рекомендуют покупать патент на данный тип деятельности. В России на данный момент предлагается всем гражданам, которые сдают жилье или имущество в аренду, работать по Как поступить? Это решает сам гражданин. Но в любом случае налог заплатить нужно. Особенно если речь идет о сдаче офисов в аренду, а также о работе с юридическими лицами.

Как отразить в бухучете имущество, которое приобрели для перепродажи, но потом решили использовать в составе основных средств. Если будете использовать здание в собственной деятельности, то его нужно перевести в состав основных средств.

Вопрос: Дело в том, что мы сдаем товар в аренду только на месяц. А потом принимаем обратно. Длительная аренда вообще не предусмотрена. Арендатору этот измерительный прибор нужен разово и месяца пользования им хватает. Он выполнил какие-то измерения и вернул, т.к больше его использовать не планирует. Может можно не перемещать на основные средства или материалы.Какие налоговые последствия будут, если мы этого не сделаем?

Ответ: На счете 41 «Товары» учитывается имущество, которое предназначено только для перепродажи. Если же имущество организация использует по иному назначению для собственных нужд (например, сдает в аренду), то такое имущество должно быть учтено либо как основное средство, либо как материал.

С точки зрения ПБУ не предусмотрено порядка аналитического учета по сдаче в аренду товаров. То есть, отражение в бухучете сдачи в аренду именно товаров (без их перевода в состав ОС или МПЗ) будет нарушением ПБУ.

Что касаемо налогового учета, то в данной конкретной ситуации каких-либо нарушений в виде занижения налоговой базы (недоплаты налогов) не будет.

По налогу на прибыль стоимость товара Вы учтете в составе налоговых расходов только при его продаже, то есть завышения расходной налоговой части не будет.

По налогу на имущество если в аренду сдается оборудование (движимое имущество), то вне зависимости от того, будет ли оно учтено на счете 01, 10 или на счете 41, налогом на имущество такой объект собственности облагаться не будет.

Обоснование

Как отразить в бухучете имущество, которое приобрели для перепродажи, но потом решили использовать в составе основных средств

Приобретение имущества для перепродажи отразите проводкой:

Дебет 41 Кредит 60 (76)
- оприходовано имущество, приобретенное для перепродажи.

Нередко товары, приобретенные для перепродажи, организация впоследствии использует для собственных нужд. Если бывший товар вы планируете включить в состав основных средств, то сначала сформируйте его стоимость на счете 08 . При этом сделайте такую запись:

Дебет счета 08 Кредит счета 41
- стоимость имущества, приобретенного для перепродажи, учтена в составе вложений во внеоборотные активы.

Отметим, хотя такая проводка и не предусмотрена Инструкцией к плану счетов , она верна. Ведь Инструкция не регулирует бухучет и не имеет преимуществ перед ПБУ (абз. , преамбулы к Инструкции к плану счетов , письмо Минфина России от 15 марта 2001 № 16-00-13/05).

Сторнировать или исправлять эту запись не нужно. То, что имущество изначально учли на счете 41 , - не ошибка. На тот момент предполагалось использовать его как товар (п. 2 ПБУ 5/01).

Порядок формирования первоначальной стоимости основного средства и ее оценки прописан в ПБУ 6/01 . Поэтому стоимость товара, который решили использовать как основное средство, включите сначала в состав вложений во внеоборотные активы. Это следует из пунктов 7-12 ПБУ 6/01 и абзаца 8 пункта 2 ПБУ 22/2010.

Как только объект будет отвечать определенным критериям , включите его в состав основных средств в общем порядке .

Нужно ли переводить здание на счет 01 «Основные средства» со счета 41 «Товары», если куплено оно для перепродажи, но сделка сорвалась

Ответ на этот вопрос зависит от того, как будете использовать здание в дальнейшем.

Если планируете продать здание (даже в неопределенном будущем), то следует оставить его на счете 41 «Товары». Это связано с тем, что на этом счете отражают любое имущество, предназначенное для перепродажи, в том числе и недвижимость. Имущество, предназначенное для перепродажи, не отвечает критериям основных средств. Такое имущество не амортизируют и с него не платят налог. Все это следует из пунктов и ПБУ 6/01,

Квартира - это не только место проживания, но и объект способный приносить стабильный доход.

Возможность сдавать недвижимость в наем зависит от того, какие права имеет владелец на данный объект недвижимости. Например, владельцы распоряжаются имуществом по собственному усмотрению. Их правомочия ограничиваются той чертой, за которой уже нарушаются права других лиц.

Наниматели, которые владеют жильем по договору социального найма ограничены в возможностях. Согласно нормам жилищного законодательства они должны получить согласие собственника на осуществление этих действий. В лице владельца выступает муниципалитет.

Плюс ко всему необходимо чтобы все лица, зарегистрированные в данном помещении, предоставили свое согласие на производство операций с объектом недвижимости.

Статья 76 ЖК РФ гласит - согласие наймодателя и членов семьи нанимателя должно быть получено в письменном виде.

Отказ последует в двух случаях:

• если с учетом подселения новых жильцов общая площадь жилого помещения станет меньше учетной нормы;
• если у нанимателя имеется член семьи, который проживает совместно с ним и страдает тяжелой формой отдельных заболеваний (перечень утвержден законодателем).

Сдача ипотечной квартиры в аренду

Актуален вопрос о возможности сдачи в наем недвижимости взятой в ипотеку.

В федеральном законодательстве, регулирующим данный вид обеспечения исполнения обязательств ясно установлено, что заемщик имеет право извлекать доходы из предмета залога.

Например, в данной ситуации сдавать в аренду.

Другое положение, которое гласит - проделывать эти операции он может исключительно с согласия банка-заимодателя. Иное предусматривается договором, подписанным сторонами. Обычно кредитные учреждения пристальное внимание уделяют этому вопросу.

Возможность сдавать жилье, впрочем как и , напрямую зависит от банка. Одни кредитные учреждения относятся к этому лояльно и требуют лишь предварительного согласования. В этом случае заемщик пишет заявление по форме, утвержденной банком. Его рассматривают в течение нескольких дней и дают письменный ответ.

Есть и такие банки, которые категорически запрещают сдавать ипотечную недвижимость. Некоторые заемщики все равно делают это нелегально. В данном случае они скрывают факт найма от залогодержателя. Это чревато прекращением правоотношений между заемщиком и заимодателем с требованием немедленного исполнения обязательств.

Банк, узнав о незаконной сдаче недвижимости, вправе потребовать оплату оставшейся суммы задолженности в полном размере. Эта возможность утверждена законодателем.

Показ жилья

Показ квартиры - ответственная процедура. После того как объявление размещено и получило свои отклики, люди желающие захотят лично увидеть жилое помещение.

Если арендодатель пользуется услугами риелторов, то данные действия проводятся без его участия. Когда владелец сам сдает свою недвижимость без посредников, он должен лично продемонстрировать помещения.

Необходимо подготовить объект к показу. Следует провести уборку, проверить исправность техники, увезти все личные вещи и т.д.

Можно устроить сразу несколько показов. В процессе их осуществления следует познакомиться с потенциальными арендаторами, определить подходят ли именно они для оформления долгосрочных правоотношений. Параллельно обсуждаются условия будущего соглашения и сообщаются собственные требования.

В процессе осмотра объекта недвижимости происходит не только оценка самого жилья, но и потенциального клиента.

Подготовка документов и договор аренды квартиры

Договор аренды - это письменное соглашение между наймодателем и нанимателем. В нем фиксируются ключевые условия, в том числе права и обязанности сторон, срок действия, размер оплаты, способы ее внесения и возможность в дальнейшем. По желанию в договор включаются любые условия.

Основанием для заключения договора является документ, подтверждающий законное право арендодателя оформлять это соглашение. Например, в качестве такового может выступать свидетельство о праве собственности.

Если владелец занимает жилье по договору социального найма, то для заключения соглашения ему необходимо иметь на руках его оригинал, а также письменное согласие наймодателя и членов семьи нанимателя.

В том случае, когда квартира находится в ипотеке, для заключения договора предоставляется официальный ответ банка о разрешении на сдачу недвижимости в наем.

Оформляя соглашение о найме, нужно обратить внимание на следующие его положения.

Паспортные данные наймодателя , нанимателя и членов его семьи, которые будут проживать с ним. Можно указать условие о том, что проживание иных лиц в арендуемом помещении запрещено без согласия ее владельца, а так же обговорить .

Возможность сдавать недвижимость в поднаем . В договоре может быть утвержден запрет на производство данных действий или же определен порядок получения согласия наймодателя.

Срок действия . Договор или квартиры заключается как на неопределенный период, так и на конкретный срок с возможностью продления.

Если на момент окончания срока действия договора ни одна из сторон не выразила свое желание его расторгнуть, то он считается продленным на тот же период и на тех же условиях.

Законодатель не обязывает регистрировать договор аренды, если он заключен на сроке менее 1 года. В других случаях наймодатель должен обратиться в регистрирующий орган.

Порядок расторжения договора . Стороны вправе расторгнуть соглашение не только в случае окончания срока его действия. Им предоставляется возможность прекратить правоотношения заранее. Порядок расторжения договора предусматривается в нем же.

Стороны оговаривают период уведомления - за сколько времени одна сторона извещает другую о своем намерении прекратить действие соглашения и . Выполнение данного пункта гарантирует отсутствие проблем с законом, а их игнорирование приводит к судебному разбирательству и возмещению расходов другой стороне.

Оплата. В договоре должны быть указаны сроки и способ внесения денежных средств в счет арендной платы. Кроме того, определяется ее размер.

Частота проверок. Необходимо договориться о том, как часто наймодатель будет посещать собственность для контроля. Так владелец может убедиться в том, что его имущество находится в целости и сохранности, а условия договора выполняются.

Ответственность нанимателя за порчу имущества. В договоре необходимо и находящегося в ней имущества, а так же порядок возмещения материального вреда, причиненного имуществу наймодателя действиями нанимателя.

Условия оплаты

Основная обязанность нанимателя - это своевременная оплата аренды. Ее невыполнение приводит к негативным последствиям для данного лица.

Платежи включают в себя денежные средства за пользование жилым помещением и за коммунальные услуги. Стоимость первого платежа определяется по соглашению сторон, второго - на основании фактически потребленного количества услуг.

Иногда наниматель освобождается от уплаты коммунальных платежей или их части. Все эти особенности определяются в рамках договора найма.

В соглашении также утверждается способ внесения оплаты. Стороны могут предусмотреть возможность вручения денежных средств лично или же путем их перечисления на расчетный счет или банковскую карту. Также в рамках договора устанавливается обязанность нанимателя вносить предоплату.

При правильном оформлении правоотношений путем заключения договора стороны могут рассчитывать на долгосрочное сотрудничество без проблем.

Многие хозяева квартир задаются вопросом:"За сколько сдать квартиру?". Вы должны определить сумму,которую хотите получать от квартиросъёмщиков именно себе. Оплата коммунальных услуг должна идти отдельно. Сумму оплаты Вы должны определить исходя из комнат в Вашей квартире. Если это однокомнатная квартира и в ней нет ремонта и современной бытовой техники или она вообще отсутствует,то сумма будет маленькой. А если квартира двухкомнатная с мебелью,бытовой техникой и хорошим ремонтом,то сумму оплаты лучше обсудить с агенством.

-своевременная оплата
-чистоплотность


Более прибыльно-это сдавать квартиру посуточно или по часам.

Как сдать квартиру в аренду

Но,требовательность для такого вида сдачи квартиры,это обязательное наличие бытовой техники(холодильник,микроволновая печь,стиральная машина,водонагревательный бак) всей требующей мебели(столы,стулья,тумбочки и шкафы) и наличие горячей воды. В некоторых квартирах,которые сдают по часам или посуточно,так же имеются джакузи или душевая кабина для большего удобства. Оплата за такого вида квартир,может превышать месячную оплату за проживание в обычной квартире.

В тяжелые кризисные времена каждый из нас старается не упускать ни единого шанса заработать лишнюю копейку — кто-то идет на вторую работу, другие занимаются фрилансом по вечерам, а кто-то решает сдать в аренду лишнюю квартиру, которая давно стоит без дела.

Аренда квартир — довольно не простая с юридической точки зрения сфера, в которой работают множество мошенников.

Как сдать квартиру в аренду официально и правильно?

Поэтому если вы решили заняться этим впервые, обратите внимание на несколько основных советов, которых рекомендуется придерживаться, чтобы не попасться на уловки и не потерять деньги вместо того, чтобы их заработать.

Сдаем квартиру в аренду — на что обратить внимание

В наше время широко распространены сайты с объявлениями о найме жилья, на которых потенциальные квартиросъемщики могут выбрать подходящую им квартиру по самым разным параметрам: мебели, близости к метро, виду из окна. К примеру, если их интересует аренда квартир на площаде рынок > Львов, то помимо расположения они могут выбрать и все остальные интересующие их характеристики своего будущего жилья на одном из сайтов по аренде недвижимости, к примеру, на www.dobovo.com. Именно поэтому к процессу создания объявления о сдаче квартиры в аренду стоит отнестись внимательно и по максимуму описать все плюсы, которыми, на ваш взгляд, оно обладает.

Так как же сдать жилье в аренду максимально быстро и просто? Казалось бы, ничего сложного — у вас есть собственность, которой вы вправе распоряжаться, и желающий снять её — отдавай ключи и бери деньги. Однако при таком легкомысленном подходе собственника квартиры может ожидать множество разочарований.

К процессу сдачи квартиры в наем нужно подходить ответственно и, что самое важное, грамотно с юридической точки зрения, т.е. обязательно с заключением договора, в котором необходимо описать все возможные нюансы, что бы избежать проблем и возможных затрат в дальнейшем.

Для человека, который собирается сдавать квартиру впервые, мы собрали несколько советов, которых рекомендуют придерживать опытные собственники помещений, давно занимающиеся подобной деятельностью.

Итак, если вы собрались сдать свою квартиру в аренду, и не хорошо знакомым людям, а посторонним, то вам стоит учесть следующие рекомендации.

• После того, как вы нашли желающего снять вашу квартиру, приходит время заключить договор. Это очень важный документ, на основании которого в последующем будут решаться все возможные спорные моменты между вами и квартиросъемщиком. В договоре аренды обязательно нужно указать: ставку оплаты, сроки сдачи, опись имеющегося в помещении имущества и бытовых приборов, а также их состояние . В договоре обязательно должна быть пометка об обязанности в конце срока вернуть квартиру со всем имуществом в том же состоянии, в котором оно было на момент подписания договора. Данный договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке, только по соглашению сторон.
• Обязательно пропишите в договоре условия выполнения взятых на себя обязательств квартиросъемщиком и варианты решения ситуации в случае их невыполнения. Например, в случае несвоевременной оплаты, можно прописать возможность рассрочки, либо немедленного освобождения помещения. Так же не стоит забывать о возможности досрочного расторжения договора без штрафных санкций с противоположной стороны, к примеру, в случае предупреждения не менее чем за месяц.
• Немаловажно упомянуть и способ разрешения споров в случае порчи имущества, это может быть как денежное возмещение по рыночной стоимости, так и замена имущества на новое по согласованию с собственником жилья.
• Один из самых главных и часто встречающихся моментов — возможность улучшить условия проживания съемщиком в счет арендной платы. В зависимости от срока аренды рекомендуется прописать такую возможность для съемщика (в том числе в счет арендной платы), но обязательно по согласованию с арендодателем.

© OchProsto.com

Добавлена 23 мая 2016 в категории Бизнес и работа
Тэги: other, аренда, квартира, недвижимость.

Перед тем как сдать квартиру в аренду,следует провести ремонтные работы,связанные со сменой труб и проводкой. А для тех кто сдаёт квартиру на самых верхних этажах,это обязательно,следует провести замену крыши,чтобы избежать последующего ремонта. Можно ли сдавать квартиру без ремонта? Конечно можно.Но,не каждый квартиросъёмщик решится снимать квартиру в плохом состоянии и делать ремонт за собственный счёт. Поэтому,следует произвести косметический ремонт,чтобы сдать квартиру намного быстрее. Сегодня многие предпочитают купить квартиру vyborstroi.ru в новостройке от 2000000 от застройщика и сдавать ее в аренду, окупая тем самым затраты на покупку.

Как правильно сдать квартиру?

Чтобы сдать квартиру и не иметь никаких претензий от квартиросъёмщиков,следует изначально рассказать в каком состоянии квартира и где нужно что-то отремонтировать,если такое имеется. Первым делом,нужно обсудить с квартиросъёмщиками все нюансы,которые связанные с квартирой и оплатой:
-Какого числа производится оплата
-В случае поломки электроприборов и бытовой техники,кто будет оплачивать ремонт или покупку нового
-Можно ли квартиросъёмщикам держать домашних животных

Перед тем,как заключить договор о снятии жилья,квартиросъёмщики смотрят какие квартиры сдают и в каком состоянии. Как сдать квартиру в аренду правильно? Для этого хозяину квартиры,следует обратиться в агенство и заключить с ними договор.В договоре описывается всё имущество,которое имеется в квартире:
-Мебель и их количество: тумбы,столы,стулья,шкафы и так далее
-Бытовая техника: холодильник,микроволновая печь,стиральная шина,водонагревательный бак,посудомоечная машина и так далее

После обращения,агенство размещает рекламу о сдаче квартиры,принимает звонки и показывает квартиру потенциальным квартиросъёмщикам,тем самым облегчая работу хозяину квартиры. Квартиросъёмщик имеет право отказаться от предложенной им квартиры или согласиться. В случае согласия,квартиросъёмщик должен заплатить полную месячную сумму оплаты квартиры за месяц агенству.

Сдавать ли квартиру в аренду? Перед этим,следует взвесить все за и против. Выгодно ли сдавать квартиру или это для того,чтобы квартира не стояла без хозяев и не случилось грабежей,решаете Вы. В лучшем случае,если Вы уезжаете из родного города и собираетесь сдавать квартиру,то искать квартирантов лучше среди знакомых или родственников. Так Вы будите знать,что квартира в хороших руках и не потребуется проверять квартирантов каждый месяц.

Можно ли сдавать квартиру в аренду?

Естественно можно. Сейчас большое количество молодых семей,которые нуждаются в отдельном жилье и готовы за это платить. Перед сдачей квартиры,Вы должны будите указать в договоре можно ли в Вашей квартире жить молодым семьям с детьми. Если Вы согласны на такие семьи то будьте готовы,что обои в Вашей квартире будут ободраны. И лучше сразу в договоре указать кто будет оплачивать покупку новых обоев. В большинстве случаев,это квартиросъёмщики.

Многие хозяева квартир задаются вопросом:"За сколько сдать квартиру?". Вы должны определить сумму,которую хотите получать от квартиросъёмщиков именно себе. Оплата коммунальных услуг должна идти отдельно. Сумму оплаты Вы должны определить исходя из комнат в Вашей квартире. Если это однокомнатная квартира и в ней нет ремонта и современной бытовой техники или она вообще отсутствует,то сумма будет маленькой.

Как сдать квартиру самостоятельно без агентства: три шага к подписанию договора

А если квартира двухкомнатная с мебелью,бытовой техникой и хорошим ремонтом,то сумму оплаты лучше обсудить с агенством.

Как быстро сдать квартиру? Что бы ускорить этот процесс лучше использовать рекламу,которую можно разместить в интернете. Чтобы процесс был ещё быстрее,нужно обязательно сделать фотографии всех помещений в квартире с хорошим ракурсом,чтобы каждая комната была видна. Следует указать все свои требования,которые Вы хотите от квартиросъёмщиков например:
-своевременная оплата
-отсутствие домашних животных
-чистоплотность
-семьи не имеющие детей и так далее


Более прибыльно-это сдавать квартиру посуточно или по часам. Но,требовательность для такого вида сдачи квартиры,это обязательное наличие бытовой техники(холодильник,микроволновая печь,стиральная машина,водонагревательный бак) всей требующей мебели(столы,стулья,тумбочки и шкафы) и наличие горячей воды. В некоторых квартирах,которые сдают по часам или посуточно,так же имеются джакузи или душевая кабина для большего удобства. Оплата за такого вида квартир,может превышать месячную оплату за проживание в обычной квартире.

Не задумывайтесь о том стоит ли сдавать квартиру,так как этот процесс может быть очень выгодным для Вас. Для этого,стоит всего найти хороших квартиросъёмщиков,которые бы устраивали Вас во всём и своевременно вносили оплату. Главное не сидеть на месте.

Как правильно сдать квартиру квартирантам? Для этого,нужно прежде всего обратиться в агенство и оно сделает всё то,что делали бы Вы. Вам не надо будет не кого искать и бегать показывать квартиру. Вам придётся сидеть на диване и ждать звонка о том,что нашли квартирантов. Вы за эту процедуру ничего не заплатите. Платить нужно будет квартиросъёмщикам.

Что бы найти удачных квартирантов,Вам следует поговорить с ними и сделать выводы о людях. Как говориться: "Встречают по одёжке,а провожают по уму".

Мы открыли эту рубрику, чтобы Наймодатели (Арендодатели) и Наниматели (Арендаторы) жилых помещений четко знали свои права и обязанности. Мы будем ее пополнять при малейшем изменении в законодательной системе РФ.

Договор аренды или договор найма?

В чем отличие договора аренды от договора найма при аренде квартиры, каковы их особенности

При сдаче помещения за плату в пользование стороннему лицу или организации заключать договор надо. Это понимают большинство собственников квартир или офисов, желающих сдать свое имущество за плату во владение и пользование другому лицу. Ведь договор снимет большинство проблем, связанных с дальнейшей эксплуатацией их недвижимости, устранит возможные споры и претензии. Подобный договор поможет составить нотариус, агентство недвижимости или юридическая контора. Зачастую специалисты озаглавливают документ "Договор аренды жилого помещения" вместо "Договор найма жилого помещения". Что уж говорить о содержании подобных актов..? О том, в чем разница между договором аренды и договором найма, какие проблемы можно избежать путем правильного составления документа, какой договор надо регистрировать, а какой - нет, в беседе с корреспондентом Робертом Эффе разъясняет юрист RealEstate.ru Наталия Трояновская:

Договор аренды и найма, разные понятия. В каких ситуациях лучше использовать первый, а в каких — второй договор?

И договор аренды, и договор найма - это договоры имущественного найма. Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ, а отношения сторон по договору аренды регулируются гл. 34 ГК РФ. А выбирать между этими двумя типами договоров, как правило, не приходится, так как тип используемого договора определен объектом (жилое или нежилое помещение) и субъектным составом сторон договора (юридическое или физическое лицо снимает объект). Договор аренды используется, если за плату сдается любое недвижимое имущество, кроме жилых помещений. Кроме того, договор аренды используется в случае, если жилое помещение передается во владение и (или) пользование юридическому лицу (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ). Но если жилое помещение передается во владение и пользование физическому лицу, то используется договор найма. При договоре найма - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо будет называться наймодатель, другая сторона - наниматель. При договоре аренды стороны будут называться арендодатель и арендатор. И хочу подчеркнуть, что недопустимо в договоре аренды квартиры заменять наименование сторон и называть такой договор договором найма, поскольку эти договоры регулируются разными главами ГК РФ, это разные договоры.

Кому выгоднее сдать свою квартиру, юридическому лицу или гражданину?

Если квартира сдается юридическому лицу, то единственная возможность предусмотренная законодательством — это использовать договор аренды. А в случае, если квартира сдается гражданину (физическому лицу), то заключается договор найма. Если у собственника квартиры есть возможность выбирать, кому сдать, то следует учитывать различия в правовом регулировании этих договоров. Так, например, договором аренды можно предусмотреть возможность его расторжения по основаниям, предусмотренным договором, во внесудебном порядке, в то время как договор найма по инициативе наймодателя можно расторгнуть только в судебном порядке и только по очень ограниченным основаниям. И потом — думаю, со мной многие согласятся, поскольку это логично — с юридического лица проще взыскать неуплаченную арендную плату, а также ущерб, который мог быть причинен жилому помещению, либо соседним жилым помещениям. Ведь место нахождения юридического лица определено и известно. Кроме того, юридические лица представляются более платежеспособными по сравнению с физическими лицами (гражданами). Добавлю, что юридическое лицо может использовать арендованную квартиру только для проживания граждан.

С другой стороны, некоторые собственник,и сдавая квартиры в аренду, предпочитают иметь дело с гражданами, поскольку в этом случае они видят и знают человека, который будет пользоваться их квартирой "в лицо". Для кого-то из собственников важно то обстоятельство, что договор найма, даже заключенный на максимальный срок (пять лет), не подлежит государственной регистрации. Судя по словам риэлторов, собственники-граждане предпочитают сдавать свои помещения гражданам же, а не фирме. Следовательно, договор найма используется чаще.

Расскажите, пожалуйста, об особенностях правового положения сторон по договору.

В договоре найма права нанимателя, как "слабой стороны" в договоре законодательством защищены особо. Условием расторжения договора нанимателем в одностороннем порядке являются предварительное предупреждение наймодателя и согласие с этим постоянно проживающих с нанимателем граждан. При соблюдении этих условий договор считается расторгнутым независимо от согласия наймодателя. А по инициативе наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут без согласия нанимателя только в судебном порядке и только по основаниям, предусмотренным законодательством. Такими основаниями могут быть: — невнесение нанимателем платы за жилое помещение за полгода, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае неуплаты денег более двух раз в установленный договором срок; — если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и интересы соседей, либо наниматель (или другими гражданами, за действия которых он отвечает) разрушает или портит жилое помещение. Договор найма заключается на определенный срок — не более 5 лет. Истечение этого срока не означает необходимости оставить нанятое помещение, поскольку наниматель имеет право на возобновление договора на новый срок. Не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. Либо наймодатель должен предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в наем это свое жилое помещение с момента прекращения договора в течение целого года. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. С точки зрения собственника жилого помещения, у нанимателя достаточно прав, чтобы надолго поселиться в чужой квартире.

Можно ли в договоре сократить объем прав нанимателя?

Закон выделяет договоры найма на короткий срок (краткосрочный наем), которым признается срок договора до одного года.

Всё о том, как сдать квартиру в аренду правильно: плюсы и минусы процедуры

Краткосрочный коммерческий наем уменьшает объем жилищных прав у нанимателя и членов его семьи. Вселение граждан осуществляется с согласия наймодателя, нанимателя и иных лиц, совместно с ним постоянно проживающих, у нанимателя по краткосрочному договоре нет права вселять временных жильцов и поднанимателей, отсутствует преимущественное право на возобновление договора на новый срок, нет права заменять нанимателя в договоре, и т.д. При краткосрочном найме объем жилищных прав проживающих может не уменьшиться, если стороны договора найма предусмотрят соответствующие положения в договоре. Можно ли ряд пунктов, например, из договора найма вписать в договор аренды, если это представляется необходимым? Например, стороны считают, что это более точно отражает их отношения.

Главное, чтобы договор соответствовал обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения. То есть, если в законе изложена норма, регулирующая те или иные отношения по договору, и там нет ссылки на возможность предусмотреть иное развитие событий, то действовать надо по уже написанным правилам. Глава 35 ГК РФ применяется к договору найма жилого помещения, гл. 34 ГК РФ - к договору аренды. С другой стороны, поскольку, оба эти договора являются разновидностями договоров имущественного найма (хотя и регулируются разными главами ГК и формально договор найма не является отдельным видом договора аренды), полагаю, что в договор найма можно включать отдельные положения главы 34 ГК РФ в случае, если эти отношения специально не урегулированы положениями главы 35 ГК РФ и если эти положения не противоречат природе договора найма. Написав в названии "Договор найма на 5 лет" можно ли уберечься его от регистрации? Ведь договор аренды не регистрируется только, если он заключен на срок до 1 года?

Помните, что вид гражданско-правового договора определяется не названием, а содержанием этого договора.

Соответственно, недопустимо в договоре аренды заменить наименование сторон и назвать такой договор договором найма. В соответствии с П.1 ст. 164 ГК РФ, если стороны заключают договор найма жилого помещения, (нанимателем является физическое лицо), государственная регистрация такого договора не требуется вне зависимости от срока его действия, поскольку регистрация договоров найма законом не предусмотрена. Если жилое помещение передается юридическому лицу, то должен быть заключен договор аренды (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ), который подлежит государственной регистрации в случае, если он заключен на год или более. В случае, если такой договор назван договором найма (кстати, мне приходилось видеть такие договоры), то все равно по своей природе он будет являться договором аренды и к нему будут применяться правила ГК о договоре аренды, в том числе и необходимость госрегистрации. Следовательно, такой договор будет считаться незаключенным и никаких правовых последствий для сторон не вызовет.

Сдаем квартиру в аренду: грамотно, прибыльно, безопасно

Как сдать дом в аренду

Российский рынок аренды недвижимости в настоящее время представлен не только городскими квартирами, но и частными домами. По оценкам специалистов, этот сегмент сейчас переживает настоящий «бум». Запросов и предложений большое количество и с той, и с другой стороны.

1. Для начала правильно оцените район расположение дома. Дом находится в городской черте, коттеджном поселке или в деревне? Какое расстояние до города? А состояние дорог? Имеется ли охрана? Что вы можете сказать об инфраструктуре, есть ли магазины, аптеки, детский сад, школа, спортивные площадки?
2. Дом относится к новостройкам или старым постройкам, так называемый деревенский вариант? Если новострой, то какая категория люкс, бизнес или эконом? В каком состоянии находится дом сделан качественный ремонт, косметический или отсутствует совсем? Имеется ли мебель и бытовая техника, каково ее состояние? Важно наличие и обустроенность придомовой территории: у роскошного особняка должен быть ландшафтный дизайн, бассейн с качественной системой очистки. Есть ли в деревенском доме вода и канализация? Имеется сад-огород?
3. Определитесь со сроком сдачи загородного дома на долгий срок, на определенное время, например, летние месяцы или на короткий период. Сейчас выгодно сдавать дом посуточно: на выходные или праздничные дни. Готовы ли вы к такому варианту? Есть ли у вас возможность осуществлять постоянный поиск жильцов, контролировать их, регулярно делать уборку после окончания аренды?
4. Заранее ознакомьтесь с ценами на подобные предложения. Просмотрите сайты и газеты. Определите сумму аренды и порог, до какого можно снизиться; учите затраты на коммунальные услуги и другие расходы, например, охрану. По возможности, отключите стационарный телефон: слишком много случаев, когда квартиранты неожиданно съезжают, оставляя счета за междугородние переговоры.
5. Сделайте генеральную уборку и в доме, и на приусадебном участке. Неприбранность и неухоженность участка могут произвести плохое впечатление. Семейная пара с детьми заинтересуется безопасным и удобным местом для игр во дворе. Согласны ли вы выполнить это требование и изменить что-то на участке?
6. При формировании цены вам нужно учесть различные нюансы. Например, стоимость аренды частного дома снижается при удаленности от города, а также при отсутствии охраны или парковки. Красивый дом может привлечь внимание арендатора, но разбитые дороги или полупьяные соседи отпугнут. Не замалчивайте недостатки, честно расскажите о них, в противовес негативным моментам лучше обратите внимание арендатора на преимущества. Честность всегда производит хорошее впечатление.
7. Если вы сдаете коттедж за несколько тысяч долларов, то искать жильцов нужно только через агентство недвижимости. Такие арендаторы не читают объявления в газетах. Да и в других случаях надежнее обратиться к специалистам, которые уже давно работают на этом рынке.
8. Не забудьте про договор, который сможет защитить в случае мошенничества. Запомните, что договор с физическим лицом называется договором найма, вы наймодатель, а квартиранты наниматель. В договоре укажите информацию о нанимателе: паспортные данные (снимите на телефон копию паспорта), прописку, контакты. Расспросите о месте работы, постарайтесь получить как можно больше информации и перепроверить ее.
9. Укажите срок проживания и стоимость арендной платы. Обозначьте период, когда сторонам нужно предупредить друг друга о досрочном расторжении договора.
10. Перечислите в договоре имущество, которое находится в загородном доме, укажите его состояние и штрафы при его порче.
11. Не забывайте оговорить возможность периодически приезжать в гости к арендаторам. Поясните, что эта мера необходима, ведь вы являетесь собственником и должны знать состояние и дома, и имущества.
12. Не лишним будет напоминание, о том, что вы, как наймодатель, должны ежегодно платить налоги.

Сдача недвижимости в аренду дело хлопотное, но, чтобы проблемы обошли вас стороной, будьте заранее очень внимательны это настроит ваших жильцов на ответственное отношение к вашей собственности.

• уставный капитал не менее 1 миллиона рублей;
• отсутствует задолженность по уплате налогов, сборов и иных платежей в бюджет;
• руководитель имеет высшее образование, а также стаж работы в области трудоустройства или занятости населения не менее 2 лет за последние 3 года;
• у руководителя отсутствует судимость за совершение преступлений против личности или в сфере экономики;
• применяется общая система налогообложения. То есть организации, применяющие УСН, не смогут оказывать услуги по предоставлению работников (персонала).

Напомним, что в настоящий момент таких ограничений нет. То есть услуги по предоставлению персонала формально могут оказывать любые организации и индивидуальные предприниматели, в том числе применяющие специальные налоговые режимы.

Кроме того, предоставлять своих работников смогут не только агентства занятости, но и некоторые организации (ст. 341.3 ТК РФ, пп. 2 п. 3 ст. 18.1 Закона о занятости № 1032-1):

• дочерняя компания – материнской;
• акционеры - акционерным обществам и иным акционерам.

Когда можно предоставлять персонал

Законодатель ограничил произвольное использование "заемного труда" конкретными случаями. К ним относятся предоставление агентством занятости персонала (ст. 341.2 ТК РФ):

• предпринимателю или юридическому лицу для временного исполнения обязанностей отсутствующих работников, за которыми сохраняется место работы (например, на время отпуска сотрудника по ст. 114 ТК РФ , при временном переводе на другую работу по ст. 72.2 ТК РФ и др.);
• предпринимателю или юридическому лицу для проведения работ, связанных с заведомо временным (до 9 месяцев) расширением производства или объема оказываемых услуг. Решение об использовании "заемного труда" принимается с учетом мнения профсоюзного органа, если привлекается более 10% от среднесписочной численности работников (п. 10 ст. 18.1 Закона о занятости № 1032-1);
• физическому лицу (не предпринимателю) для личного обслуживания, оказания помощи по ведению домашнего хозяйства. Для этого случая временной период не определен.

При этом законодатель расширил возможность использования труда отдельных категорий работников:

• учащихся по очной форме обучения;
• одиноких и многодетных родителей, воспитывающих несовершеннолетних детей;
• лиц, освобожденных из мест лишения свободы.

Агентство занятости может направлять их на работу к другому лицу не только в перечисленных случаях, но и в случаях, предусмотренных для заключения срочного трудового договора. Например, позволяет заключать срочный трудовой договор на сезонные или временные (до 2 месяцев) работы.

Когда запрещается предоставлять персонал

Агентствам занятости запрещается направлять сотрудников для работы в целях (п.п. 12 , 13 статьи 18.1 Закона о занятости № 1032-1):

• замены участвующих в забастовке работников принимающей стороны;
• выполнения работ в случае простоя, осуществления процедуры банкротства принимающей стороны, введения принимающей стороной режима неполного рабочего времени в целях сохранения рабочих мест при угрозе массового увольнения работников;
• замены работников принимающей стороны, отказавшихся от выполнения работы в соответствии с трудовым законодательством, в т.ч. в связи с задержкой зарплаты на срок более 15 дней;
• выполнения на объектах, отнесенных к производственным объектам I и II классов опасности, отдельных видов работ, перечни которых утверждаются в порядке, установленном Правительством РФ;
• выполнения работ на рабочих местах, условия труда на которых отнесены к вредным условиям труда 3 или 4 степени либо опасным условиям труда;
• замещения отдельных должностей в соответствии со штатным расписанием принимающей стороны, если это является условием получения лицензии, разрешения на определенный вид деятельности, членства в саморегулируемой организации или выдачи свидетельства о допуске к определенному виду работ;
• выполнения работ в качестве членов экипажей морских судов и судов смешанного (река - море) плавания.

Законодатель уточнил, что законом могут быть установлены дополнительные ограничения для направления работников к принимающей стороне.

Отношения агентства занятости с принимающей стороной

"Заемный труд" предоставляется на основании договора о предоставлении персонала. По данному договору исполнитель (агентство занятости) направляет временно своих работников с их согласия к заказчику (принимающая сторона) для выполнения трудовых функций согласно их трудовым договорам с исполнителем. Сотрудники трудятся в интересах, под управлением и контролем заказчика, который оплачивает оказанные исполнителем услуги (п. 2 ст. 18.1 Закона о занятости № 1032-1). Несмотря на то, что персонал трудится в интересах заказчика, работодателем является исполнитель, то есть агентство занятости (п. 1 ст. 18.1 Закона о занятости № 1032-1, ч. 1 ст. 341.1 ТК РФ).

В договор должно быть включено обязательное условие об обеспечении принимающей стороной безопасных условий и охраны труда (п. 11 ст. 18.1 Закона о занятости № 1032-1).

Агентство занятости обязано контролировать, соответствует ли фактическое использование труда персонала тем функциям, которые указанны в трудовых договорах, а также соблюдает ли принимающая сторона нормы трудового права. В свою очередь принимающая сторона не вправе препятствовать этому (ч. 10 ст. 341.2 ТК РФ). Поскольку принимающая сторона участвует в трудовых отношениях и обязана соблюдать нормы законодательство о труде и охране труда, она может быть привлечена к административной ответственности по ст. 5.27 КоАП РФ .

Если в ходе производственной деятельности принимающей стороны с работником произошел несчастный случай, то он расследуется в соответствии с требованиями ТК РФ. Принимающая сторона образует комиссию, в состав которой входит представитель работодателя, направившего этого работника. Неприбытие или несвоевременное прибытие указанного представителя не изменяет сроки расследования (ч. 5 ст. 229 , ст. 341.4 ТК РФ).

По обязательствам работодателя, предоставившего работника по договору о предоставлении персонала (по зарплате, компенсации, оплате отпуска, выплате при увольнении и другим выплатам работнику), субсидиарную ответственность несет принимающая сторона (ст. 341.5 ТК РФ).

Иные обязательные условия заключения, исполнения и расторжения договора законодатель не оговаривает. Это означает, что сторонам предоставляется свобода в выборе условий договора. Так, в п. 8 ст. 341.2 ТК РФ оговаривается, что договором может быть предусмотрено:

• право принимающей организации требовать от направленного работника исполнения трудовых обязанностей, бережного отношения к имуществу, соблюдения правил внутреннего трудового распорядка;
• обязанность принимающей стороны обеспечивать направленного работника оборудованием, инструментами, технической документацией и иными средствами, необходимыми для исполнения трудовых обязанностей;
• обязанности принимающей стороны обеспечивать бытовые нужды направленного работника, связанные с исполнением им трудовых обязанностей;
• обязанность принимающей стороны отстранять от работы или не допускать к работе направленного работника в случаях, указанных в ч. 1 ст. 76 ТК РФ . Об отстранении от работы или недопущении к работе сотрудника следует известить работодателя незамедлительно.

Права, обязанности работника и принимающей стороны относительно друг друга указываются в трудовом договоре агентства занятости (исполнителя) с работником. По сути это означает, что данным трудовым договором регулируются трудовые отношения между направленным работником и принимающей стороной (заказчиком). А агентство занятости выполняет роль посредника между ними.

Несмотря на то, что принимающая сторона может требовать от работника исполнения трудовых обязанностей и соблюдения трудового распорядка, она не может привлечь его к дисциплинарной ответственности, поскольку не является его работодателем (ст. 192 , ч. 4 ст. 341.2 ТК РФ). То есть принимающая сторона не может влиять непосредственно на сотрудника, а вопросы, связанные с качеством работы, с квалификацией сотрудника следует решать с агентством занятости. Во избежание конфликтных ситуаций рекомендуем сторонам детально прописать в договоре не только права и обязанности, но и ответственность сторон.

Кроме того, по нашему мнению, отношения заказчика и исполнителя по договору о предоставлении персонала носят гражданско-правовой характер. Отметим, что суды, рассматривая споры между сторонами по данным договорам, применяют положения главы 39 ГК РФ о возмездном указании услуг (см. постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 14.10.2011 № Ф08-6382/11 , Московского округа от 09.03.2010 № КГ-А41/665-10 и др.).

Отношения между агентством занятости и работником

Во-первых, законодатель впервые определил, что отношения между работником и агентством занятости, направляющим его на работу к принимающей стороне, являются трудовыми. Причем агентство занятости является работодателем по отношению к такому работнику, заключает с ним трудовой договор (ч. 1 ст. 341.2 ТК РФ). Это изменение продиктовано желанием законодателя защитить интересы работника. Ведь в таком случае работодатель обязан соблюдать правила ТК РФ о выплате работнику заработной платы, о предоставлении ему гарантий и компенсаций, ежегодного оплачиваемого отпуска, соблюдении процедуры увольнения и пр.

При направлении работника к принимающей стороне трудовые отношения между ней и работником не возникают (ч. 4 ст. 341.2 ТК РФ).

Во-вторых, регламентированы особенности заключения трудового договора между работником и агентством занятости. Такой договор должен содержать условие о выполнении работником по распоряжению работодателя определенной трудовой функции в интересах, под управлением и контролем лиц, не являющихся работодателями по этому трудовому договору (ч. 1 ст. 341.2 ТК РФ).

Оплата труда сторонних работников должна быть не меньше, чем оплата труда работников принимающей стороны такой же квалификации, выполняющих такие же трудовые функции (ч. 2 ст. 341.1 ТК РФ). Компенсации за работу с вредными и (или) опасными условиями труда устанавливаются на основании информации, предоставленной принимающей стороной (ч. 3 ст. 341.1 ТК РФ).

При направлении сотрудника на работу к конкретной принимающей стороне (с которой заключен договор о предоставлении персонала) агентство занятости и работник заключают дополнительное соглашение к трудовому договору. Данное соглашение является неотъемлемой частью трудового договора и должно содержать сведения (ч. 5 ст. 341.2 ТК РФ):

• о принимающей стороне, включая ее наименование (ФИО – для физического лица), данные об удостоверяющих личность документах (для физлица), ИНН принимающей стороны (за исключением физлица, не являющегося предпринимателем);
• о месте и дате заключения трудового договора;
• о номере и сроке действия договора о предоставлении персонала.

Дополнительные соглашения к трудовому договору следует заключать с работником по каждой принимающей стороне, у которой он будет трудиться (ч. 6 ст. 341.2 ТК РФ). Такое соглашение может содержать также дополнительные права и обязанности работника и принимающей стороны, отраженные в договоре о предоставлении персонала (п. 8 ст. 341.2 ТК РФ, об условиях договора о предоставлении персонала см. выше).

Если аккредитация агентства занятости приостанавливается или отзывается, оно теряет право заключать трудовые договоры для направления работников по договору о предоставлении персонала. Однако все права и обязанности по заключенным ранее трудовым договорам сохраняются (п. 9 ст. 18.1 Закона о занятости № 1032-1).

Предоставление труда иностранных работников

Законодатель отметил, что при предоставлении труда иностранных работников должны соблюдаться нормы миграционного законодательства (ст. 6 Закона). Так, согласно п. 8 ст. 18 Федерального закона от 25.07.2002 № 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в РФ" работодатель или заказчик работ (услуг), пригласившие иностранного гражданина в Россию в целях осуществления трудовой деятельности либо заключившие с ним трудовой или гражданско-правовой договор на выполнение работ (оказание услуг), обязаны:

• иметь разрешение на привлечение и использование иностранных работников, если это предусмотрено законом. Нарушение этой нормы влечет за собой ответственность: для должностных лиц штраф в размере от 25 до 50 тысяч рублей, для юридических лиц - от 250 до 800 тысяч рублей либо административное приостановление деятельности на срок от 14 до 90 суток (п. 2 ст. 18.15 КоАП РФ);
• обеспечить получение иностранным гражданином разрешения на работу. Привлечение к труду иностранного гражданина без соответствующего разрешения грозит для должностных лиц штрафом от 25 до 50 тысяч рублей, для юридических лиц - от 250 до 800 тысяч рублей либо приостановлением деятельности на срок от 14 до 90 суток (п. 1 ст. 18.15 КоАП РФ);
• уведомить налоговый орган о привлечении и использовании иностранных работников. За нарушение данного правила на должностное лицо может быть наложен штраф от 35 до 50 тысяч рублей, на юридическое лицо - от 400 до 800 тысяч рублей либо приостановление деятельности на срок от 14 до 90 суток.

Из данных положений следует, что работодатель (агентство занятости или иное лицо), предоставляющий иностранный персонал другой организации, должен соблюдать данные правила. В противном случае он может быть привлечен к административной ответственности. Однако не ясно, распространяются ли эти правила на принимающую сторону (заказчика по договору о предоставлении персонала). Некоторые суды признают правомерным привлечение к административной ответственности организации, которая использует труд сторонних иностранных работников без необходимых разрешений (см. постановления ФАС Волго-Вятского округа от 06.11.2013 № Ф01-11637/13 , ФАС Северо-Кавказского округа от 29.05.2013 № Ф08-2341/13 , ФАС Поволжского округа от 13.06.2012 № Ф06-2670/12).